Маркетинговые исследования, Best Use анализ и разработка концепции отелей и апарт-комплексов

Почему концепция решает всё

Рынок гостинично-апартаментной недвижимости в России находится на этапе активной трансформации. Внутренний туризм растёт, меняются форматы размещения, трансформируются требования гостей к комфорту и сервису.
Однако одна истина остаётся неизменной: успех проекта закладывается на этапе разработки концепции, основанной на глубоких маркетинговых исследованиях и анализе наилучшего использования участка.

Девелоперы, которые экономят на этих этапах, сталкиваются с проблемами позже: невысокая загрузка, неэффективная коммерция, сложности с привлечением операторов, ошибки в ценообразовании. Грамотно разработанная концепция увеличивает доходность объектов на 20–40%.

Услуга 1: Best Use анализ

Best Use анализ — комплексное исследование, которое определяет наиболее целесообразный сценарий развития земельного участка с учётом рыночной ситуации, инфраструктуры, целевой аудитории и экономических показателей.
Один и тот же участок при неправильной концепции может быть убыточен. При правильной — генерирует стабильный доход. Поэтому Best Use анализ — это инвестиция в снижение рисков девелопмента.

Что входит в Best Use анализ

1. Анализ земельного участка и прилегающей территории

• Ключевые параметры участка (площадь, форма, уклоны, инженерная инфраструктура)
• Существующая инфраструктура (транспортные узлы, торговые центры, достопримечательности)
• Ограничения для девелопмента (высотность, разрешённое использование, охранные зоны)
• Перспективы развития района
• SWOT-анализ локации

2. Маркетинговые исследования

• Анализ конкуренции и аналогов
• Прогноз спроса и емкость рынка
• Коммерческие условия и тарифы конкурентов
• Анализ целевой аудитории

3. Разработка альтернативных сценариев
Мы разрабатываем 3–5 альтернативных концепций развития, например:

• Апарт-отель премиум-класса с SPA и коворкингом
• Бутик-отель эколого-ориентированного направления
• Семейный курортный комплекс
• Городской апартаментно-гостиничный комбинат с офисами и торговлей

4. Финансовая оценка каждого сценария

• Прогноз доходов по каждой концепции
• Оценка рентабельности
• Анализ сильных и слабых сторон каждого варианта

5. Рекомендации

• Выбор наиболее эффективной концепции
• Обоснование с точки зрения рынка и экономики

Результат
Готовый документ с анализом, сценариями и чётким рекомендацией о наиболее целесообразном сценарии развития участка. На основе этого документа девелопер уверенно идёт в проектирование и привлечение инвесторов.

Услуга 2: Маркетинговые исследования рынка размещения

Комплексное изучение спроса, предложения и потенциала рынка размещения (отелей, апарт-комплексов) для конкретной локации, целевого рынка и формата проекта.

Что входит в маркетинговое исследование

1. Анализ целевой аудитории
Определение портретов гостей и их поведения:

• Бизнесмены: деловые поездки, коворкинг, конференции
• Туристы: отдых, экскурсии, развлечения
• Семьи с детьми: семейный отдых, детские развлечения
• MICE-группы: мероприятия, конференции, тимбилдинги
• Переселенцы: люди, переезжающие в регион

Для каждого сегмента анализируем: длительность пребывания, ожидаемую цену, требования к сервису.

2. Анализ конкурентной среды

• Инвентаризация всех объектов размещения в радиусе 5–10 км
• Сравнение по параметрам: категория, цена, загрузка, целевая аудитория
• Анализ позиционирования конкурентов
• Выявление ниш и пробелов на рынке

3. Анализ спроса по сезонам и типам мероприятий

• Выявление пиков спроса (туристический сезон, праздники, летний отпуск)
• Анализ событийного туризма
• Прогноз загрузки по месяцам года
• Эластичность спроса по цене

4. Анализ доходных потоков коммерческой инфраструктуры
Успешный отель — это экосистема доходов:

• Размещение (основной доход, 60–70%)
• Питание и напитки (ресторан, бар, кафе: 15–25%)
• SPA и wellness (10–15%)
• Конференц-пространство и аренда залов (5–10%)
• Коворкинг и офисные пространства
• Развлечения и экскурсии
• Парковка

Исследование оценивает потенциал каждого потока в конкретной локации.

5. Прогноз загрузки (occupancy forecast)
Прогноз загрузки — критический показатель, определяющий финансовую жизнеспособность. Он основывается на:

• Исторических данных о загрузке в регионе
• Тенденциях развития туризма
• Демографических показателях
• Развитии инфраструктуры

В курортных регионах загрузка может достигать 70–85%, в деловых центрах — 50–65%.

Результат - детальный отчёт с анализом рынка, прогнозом спроса, рекомендациями по ценообразованию и позиционированию. Документ становится основой для привлечения операторов и инвесторов.

Услуга 3: Разработка концепции отеля или апарт-комплекса

Концепция — интегрированное решение, которое объединяет архитектуру, функциональность, дизайн, целевую аудиторию и экономическую модель в единую логику.

Правильная концепция:

• Уникально позиционирует проект на рынке
• Привлекает нужную аудиторию
• Создаёт дополнительные потоки доходов
• Облегчает привлечение операторов и инвесторов

Этапы разработки концепции

Этап 1: Определение целевой аудитории и позиционирования
На основе Best Use анализа и маркетинговых исследований определяем:

• Кто является целевым гостём? (демография, доход, интересы)
• Какие потребности он имеет?
• Какое уникальное торговое предложение (УТП) будет у проекта?
• Какой ценовой сегмент займет проект?

Этап 2: Архитектурная и функциональная концепция
Разработка мастер-плана и планировочных решений:

• Соотношение номеров и коммерческих пространств: обычно 80–85% номеров, 15–20% коммерческих и общественных пространств
• Типология номеров: стандарт, люкс, апартаменты, ориентированные на разные сегменты гостей
• Общественные пространства: лобби, ресторан, бар, SPA, фитнес, коворкинг, детские зоны
• Общая площадь и высотность: оптимизация между объёмом номеров и архитектурной целостностью

Этап 3: Концепция коммерческой инфраструктуры
Это критическое направление. Успех зависит от правильной интеграции:

• Питание и напитки: ресторан, бар, кофейня, доставка в номер
• Wellness и SPA: процедуры, массаж, тренажёрный зал, сауна
• Работа и встречи: конференц-залы, переговорные, коворкинг
• Развлечения и досуг: мероприятия, экскурсии, детские программы

Ключевая идея: эти элементы не конкурируют, а дополняют друг друга, создавая целостный опыт для гостя.

Этап 4: Дизайн и атмосфера

• Визуальная идентичность (колор, материалы, стиль, соответствующие позиционированию)
• Сенсорные элементы (освещение, звук, запах)
• Функциональное зонирование без потери ощущения целостности
• Возможность гостей делиться впечатлениями в соцсетях

Этап 5: Финансовое моделирование
На основе концепции разрабатывается детальная финансовая модель:

• CAPEX: стоимость земли, проектирования, строительства.
• OPEX: зарплата персонала, коммунальные, маркетинг
• Доходы: среднесуточный тариф (ADR), загрузка, доходы от коммерции
• Ключевые метрики: EBITDA, ROI, срок окупаемости, точка безубыточности

Реалистичный ROI для апарт-отелей: 12–22% в год, срок окупаемости 5–8 лет (или 3–5 лет при модели продажи юнитов).

Результат
Комплексная документация:

• Мастер-план с архитектурной концепцией
• Детальные планы типовых номеров и коммерческих пространств
• Технико-хозяйственное обоснование
• Финансовая модель с прогнозом доходов и ROI
• Рекомендации по позиционированию и маркетингу
• Презентация концепции для операторов и инвесторов

На основе этого пакета документов вы готовы начинать детальное проектирование и привлекать капитал.

Услуга 4: Консалтинг по управлению активами

Оптимизация работы уже функционирующих отелей и апарт-комплексов, повышение загрузки, анализ эффективности коммерческих пространств.

Что входит

• Аудит текущей позиции и конкурентного окружения
• Анализ проблем с загрузкой и выручкой
• Оценка эффективности коммерческих подразделений
• Рекомендации по переносу фокуса маркетинга
• Анализ целесообразности переформатирования проекта

Результат - готовый план действий по повышению рентабельности объекта.

Как разработка концепции повышает доходность объекта
1. Правильный выбор целевой аудитории
Снижает риск неправильного ценообразования и гарантирует стабильную загрузку.
2. Эффективная коммерческая инфраструктура
Хорошо спланированный ресторан генерирует 15–25% от общей выручки, SPA — 10–15%.
3. Уникальное позиционирование
Позволяет занять нишу и избежать прямой ценовой конкуренции с существующими объектами.
4. Оптимизация планировки
Увеличивает количество юнитов и снижает долю общей площади, которая не генерирует доход.
5. Правильный выбор локации
Может означать разницу в два раза по стоимости проекта при тех же параметрах дохода.

Почему Neomaker?
С 1999 года мы работаем с крупнейшими российскими девелоперами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент) над маркетинговыми исследованиями, Best Use анализом и разработкой концепций объектов гостинично-апартаментной недвижимости.

Наш подход

• Экспертный, а не конвейерный: каждый проект уникален, методология адаптируется к контексту
• Практики, а не теоретики: команда состоит из специалистов, работавших внутри девелоперских проектов
• Фокус на ROI клиента: цель исследований — готовая концепция, которая увеличивает доходность на 20–40%
• Региональная специализация: глубокое понимание локальной специфики экономики и потребителей

Каков результат работы с нами?

• Вы избегаете стратегических ошибок, которые обходятся в миллионы рублей
• Вы привлекаете операторов с прозрачными, обоснованными прогнозами
• Вы уверенно идёте в проектирование и привлечение инвестиций
• Ваш проект занимает уникальную нишу на рынке и не конкурирует по цене

Среди последних реализованных проектов:

• Маркетинговое исследование и Best Use - крупный коттеджный поселок премиум-класса с 5* отелем и комплексом коммерческой инфраструктуры на берегу р.Волга (Подмосковье). Аналитика, расчеты, корректировка мастер-плана, концепция, форматы объектов, инвестиционные расчеты. Сегменты - жилая и коммерческая недвижимость. Заказчик - DeVision (Тюмень). Подробнее
• Маркетинговое исследование и разработка концепции коттеджного поселка и загородного термального комплекса c отелем (27 Г) в пос.Шабровский, Чкаловский район, г. Екатеринбург. Заказчик - группа девелоперских компаний из Екатеринбурга. Подробнее
• Разработка концепции ре-девелопмента недостроенного торгового центра в Краснодаре (девелопер - ГК "Сокол", Ростов-на-Дону). Работы выполнялись для компании GMK. Исследования, определение концепции, переформатирование, пред-продажи, функциональное зонирование, инвестиционные расчеты. Маркетинговая стратегия. Создан уникальный формат и первый прецедент в России, когда ТРЦ полностью меняет свое функциональное назначение под апарт-комплекс! См. кейс по данному проекту.
• Участие в разработке концепции крупного кластера объектов "Планета Самара" в Поволжье (Самара). Работы выполнялись в рамках компании GMK. Маркетинговые исследования, фокус-группы и экспертное интервью, зонирование и прогнозы, форматирование, расчеты и разработка бренда. Многофункциональный кластер коммерческой недвижимости (парк развлечений, космопарк, зоопарк, офисы, отели и ТРЦ) на территории более 200 Га. Совершенно новый взгляд на обычные вещи! Девелопер - ГК "Древо". См.кейс по данному проекту.

Ключевые направления услуг

Маркетинговые исследования — комплексное изучение спроса, конкуренции и потенциала рынка для конкретной локации и формата.
Best Use анализ — определение оптимального сценария развития земельного участка от 10 соток до 1500 гектаров, включая анализ инфраструктуры и финансовую целесообразность.
Финансовое моделирование — разработка детальных финмоделей с прогнозом доходов, расходов, ROI и анализом чувствительности проекта к рыночным изменениям.
Концепции коммерции и общественных пространств — интеграция ресторанов, SPA, конференц-залов, коворкинга и других объектов в логичную и доходную экосистему.
Концепции и квартирография ЖК и коттеджных поселков — разработка архитектурной и маркетинговой концепции жилых комплексов с учётом целевой аудитории и рыночных возможностей.
КОТ (комплексное освоение территории) — стратегическое развитие крупных земельных участков с интеграцией жилья, коммерции, сервисов и инфраструктуры.
Консалтинг по управлению активами — оптимизация работы уже функционирующих объектов, повышение загрузки, оценка эффективности коммерческих пространств, рекомендации по позиционированию и переносу фокуса маркетинга.

Контакты
Телефон: +7 (922) 110-01-01
Email: 79221100101@yandex.ru
Локации: Екатеринбург, Москва
Сайт: www.neomaker.ru

Отправьте нам информацию о вашем участке, и мы проведём первичный анализ, чтобы определить, на каком этапе вам нужна наша экспертиза.