Концепция спортивного многофункционального объекта

от Делайновое.рф / Neomaker.ru

Цель услуги:

Разработать обоснованную и функционально эффективную стратегию реализации крупного доходного объекта (стадион/многофункциональный комплекс) с оптимальной интеграцией коммерческих пространств (коммерческой инфраструктуры), основанную на анализе успешных международных и российских кейсов (преимущественно - с частным финансированием).

Этап 1: Сбор и анализ данных (3 календарных недели)

Анализ кейсов по объектам:

Формирование списка объектов для бенчмаркинга:

• Составление списка целевых объектов (международные, российские, смежные – кластеры и комплексы):
• Критерии отбора: размер, мультифункциональность, доля частного финансирования/управления, наличие развитой коммерческой инфраструктуры (паркинг, ритейл, F&B, офисы, гостиницы), доказанный успех.

Финансовая модель:

• Структура финансирования (источники, долевое участие государства/частного сектора).
• Общий объем инвестиций.
• Доля затрат на коммерческие помещения в общем бюджете.
• Структура доходов (аренда коммерческих площадей, паркинг, продажа прав, спонсорство, билеты, мерч) и их динамика.

Функциональное зонирование и коммерческая инфраструктура:

• Общая площадь объекта и распределение по зонам (спортивная ядро, общественные пространства, коммерческие зоны).

Анализ коммерческих помещений:

• Типы (ритейл, F&B (рестораны, кафе, фудкорты), офисы, гостиницы, развлечения, сервисы).
• Площади каждого типа.
• Расположение (внутри объекта, прилегающая территория, парковая зона).
• Арендные ставки (где возможно) и условия аренды (длительность, индексация, turnover rent).
• Операционная модель (управляющая компания объекта, внешний оператор).
• Синергия с основной функцией (как коммерция поддерживает посещаемость и наоборот).
• Использование коммерческих зон в дни без мероприятий.
• Анализ общественных пространств (парки, площади) и их интеграции с коммерцией.

Управление и операционная модель:

• Кто управляет объектом (специализированная компания, девелопер, государство).
• Модель управления коммерческой недвижимостью (прямо, через девелопера, и т.п.).
• Маркетинговая стратегия для заполнения коммерческих площадей.

Сравнительный анализ:

• Сводные таблицы по ключевым параметрам (финансы, площади, функционал, доходы от коммерции).
• Выявление общих успешных паттернов и уникальных решений.
• Укрупненная оценка влияния местоположения, размера города, культурного контекста.
• Анализ «провалов»

Учет региональной специфики (целевой регион проекта):

• Укрупненный анализ локального спроса на коммерческие площади (ритейл, F&B, офисы, отели).
• Укрупненная оценка покупательской способности, демографии, туристического потока.
• Укрупненная оценка возможного влияния конкурентной среды (существующие ТРЦ, офисные кластеры).
• Оценка инфраструктурных ограничений и возможностей.

Этап 2: Разработка концепции реализации (1 календарная неделя)

Разработка рекомендаций:

• Оптимальная доля коммерческих площадей в проекте (диапазон) на основе анализа.
• Рекомендуемая структура коммерческих функций (соотношение ритейл/F&B/офисы/отель/развлечения).
• Основные принципы зонирования и интеграции коммерции с основной функцией и общественными пространствами.
• Укрупненная маркетинговая стратегия для привлечения арендаторов и посетителей.
• Укрупненная оценка требуемых инвестиций в коммерческую инфраструктуру.
• Укрупненные рекомендации по созданию круглогодичной привлекательности объекта.

Результаты проекта для Заказчика:

• Понимание успешных моделей интеграции коммерции в крупные общественные объекты.
• Данные для обоснования инвестиций в коммерческую составляющую.
• Оптимальная структура коммерческих функций и их размещения.
• Концепция объекта, минимизирующая риски и максимизирующая социально-экономический эффект.
• Инструменты для переговоров с инвесторами и властями.

Этот состав работ обеспечит комплексный подход и предоставит Заказчику необходимую информацию и стратегию для успешной реализации амбициозного проекта.