Маркетинговое консалтинговое агентство
для девелоперов, застройщиков, B2B. С 1999 г.
для девелоперов, застройщиков, B2B. С 1999 г.
Концепция жилого комплекса: какие тренды переформатируют российский рынок в условиях снижения продаж
Рынок жилой недвижимости в России находится в переходной фазе. После взлета 2024 года, связанного с ажиотажным спросом на фоне льготных программ, 2025 год принес охлаждение: продажи упали на 6-15 процентов, в некоторых городах спад достигал 48-82 процентов. Основная причина проста — рост ставок по ипотеке до критических 29%, отмена льготных программ и, как следствие, недоступность кредитов для большинства покупателей. Одновременно цены почти не падают из-за инфляции и удорожания строительства.
В этой ситуации девелоперы не сидят без дела. Они ищут, переосмысляют, экспериментируют. И главное открытие заключается в том, что спасение рынка лежит не в снижении цен, а в переосмыслении самой Концепции жилого комплекса. Именно продуктовые инновации и концепции становятся тем рычагом, который позволяет найти спрос в условиях снижения покупательной способности.
От площади к функционалу: как меняется планировка
Первое, что бросается в глаза, это сокращение площадей квартир. Это не просто тренд, это необходимость. Средние площади падают, зато растет доля студий и однокомнатных квартир. Но здесь есть тонкий момент: это не просто "маленькие квартиры". Это принципиально новый подход к организации пространства, который называют "smart-концепцией".
Каждый метр здесь работает. Открытые планировки, высокие потолки (2,7-3,3 метра в комфорт-классе, 3,5+ метра в премиум-сегменте), минимум несущих перегородок. Кухня и гостиная объединяются в единое "living-area" — место для жизни и общения семьи, а не просто территория для готовки. Это решает психологическую проблему маленькой площади через ощущение простора.
Вместе с тем на рынке массово распространилась свободная планировка. Квартира продается "в бетоне" (white box), а финишная отделка сокращается. Если три года назад доля финишной отделки составляла 37%, то сейчас это 15,8%. Это экономит деньги покупателя и дает ему возможность адаптировать пространство под себя, что психологически очень важно в момент дефицита доступного кредита.
Встроенная коммерция: от первого этажа к эко-системе
Второй крупный тренд это концепция встроенной коммерции, но - внимание - в совершенно новом исполнении. Уходит в прошлое грубая "нарезка метров" на первом этаже под максимум арендных потоков. На смену приходит стратегический подход: коммерция должна поддерживать качество жизни в проекте, она должна быть сервисной и ежедневной.
Тренд "города 15 минут" теперь переходит в концепцию "комплекс 15 минут". В радиусе пешком до 15 минут внутри ЖК должны быть магазины, кафе, аптеки, парикмахерская, фитнес, детский сад - то, что нужно ежедневно. Доля коммерческих квадратных метров на первых этажах при правильной концепции составляет 5-10%, но эти площади окупаются быстро и держат долгую стабильную аренду.
В 2025 году спрос на встроенные коммерческие помещения в новостройках превысил аналогичный показатель 2024 года на 8 процентов. При этом спрос идет не на стандартные форматы, а на универсальные помещения с понятной планировкой, которые быстро адаптируются под нужды (кофейня, аптека, парикмахерская, небольшой фуд-корт, детский центр).
Важный момент: в премиум-сегменте логика другая. Встроенные помещения здесь это инструмент формирования качественной жилой среды, а не источник арендного потока. Помещения часто предлагаются только собственникам пентхаусов под закрытые функции (частный офис, галерея, представительское пространство).
Комьюнити-центры: социальная инфраструктура как продуктовая фишка
Третий крупный тренд это комьюнити-центры. И это не просто красивое слово, это реальный инструмент, который переводит ЖК из статуса "место где живут" в статус "место где живут люди и общаются".
Комьюнити-центр это обычно 50-400 квадратных метров, в котором размещаются: коворкинг, детские зоны (игровая комната, развивающие классы), студия творчества, залы йоги и спорта, кинозал, бьюти-коворкинг, массажный кабинет, кофе-пойнт. Все это под управлением команды, которая программирует события, занятия, встречи жителей.
Это работает. В Соседском центре "КВС" в ЮгТаун еженедельно собирается более 150 человек. В комьюнити-центрах Setl Group (в ЖК "Зеленый квартал" и "Солнечный город") проводятся мастер-классы, дни рождения, спортивные занятия, фильмопоказы. Именно эти центры решают одну из главных проблем современного города: люди одиноки в большом многоквартирном доме.
Для девелопера это имеет двойной эффект. Во-первых, это становится аргументом в продажах в сложный период снижения спроса. Во-вторых, это повышает удовлетворенность жилого комплекса резидентами, что потом переходит в лояльность, рекомендации, положительные отзывы. Социальный сервис держит стоимость квартир.
Smart-технологии и цифровизация: от умного дома к умной экосистеме
Четвертый тренд это цифровизация. С июля 2024 года все застройщики обязаны использовать BIM-технологии. Рынок proptech (property technology) растет темпом 27,8 процента в год. В 2024 году это уже 10,96 миллиарда рублей.
На практике это означает:
Для девелопера: проектирование, расчеты, управление строительством, контроль качества на основе цифровых моделей и искусственного интеллекта. ИИ уже используется для контроля безопасности на стройплощадке, анализа фотографий и чертежей, мониторинга темпов работ.
Для жителя: полная интеграция в одно приложение. Система "умный дом" управляет освещением, температурой, звуком и видео. "Умные паркинги" с автоматическим распределением мест. Цифровые лифтовые группы, которые оптимизируют движение лифтов на основе алгоритмов.
Самое важное - жители могут в одном приложении оплачивать коммунальные, вызвать мастера, пообщаться с соседями, заказать услугу, уведомиться о событиях в доме. Это не украшение, это необходимость. Поколение Z требует именно этого.
Зеленое строительство и экология: не тренд, а фундамент
Пятый тренд это стандартизация "зеленого" строительства. С ноября 2022 года действует национальный стандарт. Требования четкие: класс энергоэффективности, инфраструктура для инвалидов, озеленение территории, системы рекуперации воздуха, водоочистки, раздельного сбора мусора, зарядки для электромобилей.
К 2030 году доля "зеленых" домов вырастет с 5 процентов до 20 процентов - это уже заложено в программах поддержки. Для девелопера это означает: налоговые преференции, "зеленое" проектное финансирование, льготную ипотеку.
Психологический момент важен: покупатель готов заплатить больше за дом, если он знает, что это экологично, безопасно для детей, энергоэффективно. В условиях финансовых ограничений экология становится не предметом роскоши, а аргументом обоснованного выбора.
Trade-in и гибкие комплектации: инструменты продаж
Шестой тренд это операционные инновации. Trade-in программы позволяют буквально на месте выкупить старую квартиру покупателя и зачесть стоимость в новую. Скорость сделки до 2 месяцев, цена фиксируется, процесс сопровождается профессионально. Это работает особенно хорошо для собственников квартир, которые хотят апгрейдиться с однокомнатной на двухкомнатную.
Второй инструмент это гибкие комплектации. Покупатель может включить в стоимость квартиры: место в паркинге, кладовую, финишную отделку, меблировку. Онлайн-конструкторы позволяют выбрать конфигурацию дизайна прямо в браузере, увидеть результат, персонализировать пространство.
Лофт-формат и апартаменты: переосмысление премиума
Седьмой тренд это появление новых форматов. Лофт-концепция (высокие потолки 3,5-6,3 метра, открытые планировки, индустриальные элементы, кирпич, бетон, большие окна) становится отдельным классом жилья.
Параллельно растет формат апартаментов с гостиничным сервисом. Это уже не просто квартира - это студия или однушка, но с правом управления номером, как в отеле. Уборка, смена белья, консьерж. Для молодых людей, фрилансеров, людей, часто путешествующих, это конкурирует с обычным жильем.
Еще один формат - гибридный коворкинг в ЖК. Примеры: CODE by MOSS в "Савёловском Сити" (1100+ квадратных метров гибкого офиса), коворкинги в комьюнити-центрах. Идея: люди, живущие в комплексе, могут работать прямо в доме, не тратя время на дорогу в офис.
Минус площадь, плюс функция: малоэтажная застройка и субурбанизация
Восьмой тренд это переформатирование застройки. Медленно уходит тренд на комплексное освоение гигантских территорий. На смену приходит точечная застройка среднего масштаба, малоэтажные кварталы (4-5 этажей с мансардами), низкая плотность, но максимальная функциональность. Это будет востребовано в будущем.
Почему всё это работает именно сейчас
В условиях снижения продаж эти тренды работают, потому что решают реальные проблемы:
Взгляд в 2026 год
На рынке произойдет естественная селекция. Девелоперы, которые просто будут сокращать цены или "нарезать метры на первом этаже", в перспективе останутся с пустыми комплексами. Те, кто переосмысляет концепцию ЖК, кто инвестирует в социальную инфраструктуру, в цифровизацию, в персонализацию продукта, будут расти.
Цены упадут слегка (3-7 процентов максимум к концу 2026 года), потому что себестоимость строительства не падает. Но точно упадут процентные ставки по ипотеке. Это вернет спрос. И когда спрос вернется, на рынке останутся только те проекты, которые продумали концепцию комплекса не на один день, а на долгую жизнь людей в этом доме.
Девелопер, который это понимает, вкладывает в умный город, а не в больше домов. В образование жилого комплекса, а не в его размер. В человека, который будет жить в этом доме и принесет деньги, а не в квадратный метр, который нужно продать.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Контакты:
В этой ситуации девелоперы не сидят без дела. Они ищут, переосмысляют, экспериментируют. И главное открытие заключается в том, что спасение рынка лежит не в снижении цен, а в переосмыслении самой Концепции жилого комплекса. Именно продуктовые инновации и концепции становятся тем рычагом, который позволяет найти спрос в условиях снижения покупательной способности.
От площади к функционалу: как меняется планировка
Первое, что бросается в глаза, это сокращение площадей квартир. Это не просто тренд, это необходимость. Средние площади падают, зато растет доля студий и однокомнатных квартир. Но здесь есть тонкий момент: это не просто "маленькие квартиры". Это принципиально новый подход к организации пространства, который называют "smart-концепцией".
Каждый метр здесь работает. Открытые планировки, высокие потолки (2,7-3,3 метра в комфорт-классе, 3,5+ метра в премиум-сегменте), минимум несущих перегородок. Кухня и гостиная объединяются в единое "living-area" — место для жизни и общения семьи, а не просто территория для готовки. Это решает психологическую проблему маленькой площади через ощущение простора.
Вместе с тем на рынке массово распространилась свободная планировка. Квартира продается "в бетоне" (white box), а финишная отделка сокращается. Если три года назад доля финишной отделки составляла 37%, то сейчас это 15,8%. Это экономит деньги покупателя и дает ему возможность адаптировать пространство под себя, что психологически очень важно в момент дефицита доступного кредита.
Встроенная коммерция: от первого этажа к эко-системе
Второй крупный тренд это концепция встроенной коммерции, но - внимание - в совершенно новом исполнении. Уходит в прошлое грубая "нарезка метров" на первом этаже под максимум арендных потоков. На смену приходит стратегический подход: коммерция должна поддерживать качество жизни в проекте, она должна быть сервисной и ежедневной.
Тренд "города 15 минут" теперь переходит в концепцию "комплекс 15 минут". В радиусе пешком до 15 минут внутри ЖК должны быть магазины, кафе, аптеки, парикмахерская, фитнес, детский сад - то, что нужно ежедневно. Доля коммерческих квадратных метров на первых этажах при правильной концепции составляет 5-10%, но эти площади окупаются быстро и держат долгую стабильную аренду.
В 2025 году спрос на встроенные коммерческие помещения в новостройках превысил аналогичный показатель 2024 года на 8 процентов. При этом спрос идет не на стандартные форматы, а на универсальные помещения с понятной планировкой, которые быстро адаптируются под нужды (кофейня, аптека, парикмахерская, небольшой фуд-корт, детский центр).
Важный момент: в премиум-сегменте логика другая. Встроенные помещения здесь это инструмент формирования качественной жилой среды, а не источник арендного потока. Помещения часто предлагаются только собственникам пентхаусов под закрытые функции (частный офис, галерея, представительское пространство).
Комьюнити-центры: социальная инфраструктура как продуктовая фишка
Третий крупный тренд это комьюнити-центры. И это не просто красивое слово, это реальный инструмент, который переводит ЖК из статуса "место где живут" в статус "место где живут люди и общаются".
Комьюнити-центр это обычно 50-400 квадратных метров, в котором размещаются: коворкинг, детские зоны (игровая комната, развивающие классы), студия творчества, залы йоги и спорта, кинозал, бьюти-коворкинг, массажный кабинет, кофе-пойнт. Все это под управлением команды, которая программирует события, занятия, встречи жителей.
Это работает. В Соседском центре "КВС" в ЮгТаун еженедельно собирается более 150 человек. В комьюнити-центрах Setl Group (в ЖК "Зеленый квартал" и "Солнечный город") проводятся мастер-классы, дни рождения, спортивные занятия, фильмопоказы. Именно эти центры решают одну из главных проблем современного города: люди одиноки в большом многоквартирном доме.
Для девелопера это имеет двойной эффект. Во-первых, это становится аргументом в продажах в сложный период снижения спроса. Во-вторых, это повышает удовлетворенность жилого комплекса резидентами, что потом переходит в лояльность, рекомендации, положительные отзывы. Социальный сервис держит стоимость квартир.
Smart-технологии и цифровизация: от умного дома к умной экосистеме
Четвертый тренд это цифровизация. С июля 2024 года все застройщики обязаны использовать BIM-технологии. Рынок proptech (property technology) растет темпом 27,8 процента в год. В 2024 году это уже 10,96 миллиарда рублей.
На практике это означает:
Для девелопера: проектирование, расчеты, управление строительством, контроль качества на основе цифровых моделей и искусственного интеллекта. ИИ уже используется для контроля безопасности на стройплощадке, анализа фотографий и чертежей, мониторинга темпов работ.
Для жителя: полная интеграция в одно приложение. Система "умный дом" управляет освещением, температурой, звуком и видео. "Умные паркинги" с автоматическим распределением мест. Цифровые лифтовые группы, которые оптимизируют движение лифтов на основе алгоритмов.
Самое важное - жители могут в одном приложении оплачивать коммунальные, вызвать мастера, пообщаться с соседями, заказать услугу, уведомиться о событиях в доме. Это не украшение, это необходимость. Поколение Z требует именно этого.
Зеленое строительство и экология: не тренд, а фундамент
Пятый тренд это стандартизация "зеленого" строительства. С ноября 2022 года действует национальный стандарт. Требования четкие: класс энергоэффективности, инфраструктура для инвалидов, озеленение территории, системы рекуперации воздуха, водоочистки, раздельного сбора мусора, зарядки для электромобилей.
К 2030 году доля "зеленых" домов вырастет с 5 процентов до 20 процентов - это уже заложено в программах поддержки. Для девелопера это означает: налоговые преференции, "зеленое" проектное финансирование, льготную ипотеку.
Психологический момент важен: покупатель готов заплатить больше за дом, если он знает, что это экологично, безопасно для детей, энергоэффективно. В условиях финансовых ограничений экология становится не предметом роскоши, а аргументом обоснованного выбора.
Trade-in и гибкие комплектации: инструменты продаж
Шестой тренд это операционные инновации. Trade-in программы позволяют буквально на месте выкупить старую квартиру покупателя и зачесть стоимость в новую. Скорость сделки до 2 месяцев, цена фиксируется, процесс сопровождается профессионально. Это работает особенно хорошо для собственников квартир, которые хотят апгрейдиться с однокомнатной на двухкомнатную.
Второй инструмент это гибкие комплектации. Покупатель может включить в стоимость квартиры: место в паркинге, кладовую, финишную отделку, меблировку. Онлайн-конструкторы позволяют выбрать конфигурацию дизайна прямо в браузере, увидеть результат, персонализировать пространство.
Лофт-формат и апартаменты: переосмысление премиума
Седьмой тренд это появление новых форматов. Лофт-концепция (высокие потолки 3,5-6,3 метра, открытые планировки, индустриальные элементы, кирпич, бетон, большие окна) становится отдельным классом жилья.
Параллельно растет формат апартаментов с гостиничным сервисом. Это уже не просто квартира - это студия или однушка, но с правом управления номером, как в отеле. Уборка, смена белья, консьерж. Для молодых людей, фрилансеров, людей, часто путешествующих, это конкурирует с обычным жильем.
Еще один формат - гибридный коворкинг в ЖК. Примеры: CODE by MOSS в "Савёловском Сити" (1100+ квадратных метров гибкого офиса), коворкинги в комьюнити-центрах. Идея: люди, живущие в комплексе, могут работать прямо в доме, не тратя время на дорогу в офис.
Минус площадь, плюс функция: малоэтажная застройка и субурбанизация
Восьмой тренд это переформатирование застройки. Медленно уходит тренд на комплексное освоение гигантских территорий. На смену приходит точечная застройка среднего масштаба, малоэтажные кварталы (4-5 этажей с мансардами), низкая плотность, но максимальная функциональность. Это будет востребовано в будущем.
Почему всё это работает именно сейчас
В условиях снижения продаж эти тренды работают, потому что решают реальные проблемы:
- Покупатель беден. Меньше площадь квартиры, но она функциональнее. Trade-in и гибкие комплектации делают покупку доступнее.
- Покупатель одинок. Комьюнити-центры, социальная инфраструктура, встроенная коммерция создают среду, в которой хочется жить.
- Покупатель недоверчив. Цифровизация, системы безопасности, стандарты качества (зеленое строительство) делают процесс покупки более прозрачным.
- Покупатель ищет смысл. Экология, инклюзивность, благоустройство, культурные события - это не маркетинг, это аргументы выбора.
- Покупатель требует гибкости. Свободная планировка, модульность, возможность персонализации позволяют каждому адаптировать жилье под себя.
Взгляд в 2026 год
На рынке произойдет естественная селекция. Девелоперы, которые просто будут сокращать цены или "нарезать метры на первом этаже", в перспективе останутся с пустыми комплексами. Те, кто переосмысляет концепцию ЖК, кто инвестирует в социальную инфраструктуру, в цифровизацию, в персонализацию продукта, будут расти.
Цены упадут слегка (3-7 процентов максимум к концу 2026 года), потому что себестоимость строительства не падает. Но точно упадут процентные ставки по ипотеке. Это вернет спрос. И когда спрос вернется, на рынке останутся только те проекты, которые продумали концепцию комплекса не на один день, а на долгую жизнь людей в этом доме.
Девелопер, который это понимает, вкладывает в умный город, а не в больше домов. В образование жилого комплекса, а не в его размер. В человека, который будет жить в этом доме и принесет деньги, а не в квадратный метр, который нужно продать.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Контакты:
- Сайт: www.neomaker.ru
- Телефон: +7 (922) 110-01-01
- Email: 79221100101@yandex.ru
Основная услуга
Малый проект
Средний проект
Большой проект
Разработка нового продукта, услуги, объекта, концепции. Best Use (анализ и прогноз наилучшего использования).
Разработка бизнес-плана.
Разработка бизнес-плана.
от 400 000 руб.
от 750 000 руб.
от 950 000 руб.
"Существует два способа формулировать стратегию, создавать будущие продукты/объекты/услуги. Первый — исходить из прошлого опыта (чем занимается большинство маркетинговых консультантов), второй — нарисовать сначала мир будущего, в котором мы будем действовать через 10 лет, а потом, имея в голове этот контекст, оценивать через него настоящее.
Чаще всего, моя работа над новыми объектами и продуктами строится именно так: сначала определяются образы будущего на горизонте 10 лет, а в маркетинговом исследовании они оцениваются через прошлые и текущие события, оценивается их практическая реализуемость.
Думать о будущем — значит строить некую модель, создавать мыслительную конструкцию. Фактически это образ той среды, в которой мы будем находиться на определенном временном горизонте. Образ возможностей, соединенных с действиями, которые нужно сделать сегодня. Создать и показать путь. И это основной мой маркетинговый продукт. Аналитический и творческий одновременно".
Почитать:
"Про умение мыслить будущим. Почему 95% маркетинговых исследований попросту бесполезны?" - о нашем визионерском подходе и основном отличии от прочих консалтинговых и маркетинговых агентств.
"Как я делаю маркетинговые исследования? Принципы Marketingmaker" - про наши основные принципы в проведении маркетинговых исследований.
Чаще всего, моя работа над новыми объектами и продуктами строится именно так: сначала определяются образы будущего на горизонте 10 лет, а в маркетинговом исследовании они оцениваются через прошлые и текущие события, оценивается их практическая реализуемость.
Думать о будущем — значит строить некую модель, создавать мыслительную конструкцию. Фактически это образ той среды, в которой мы будем находиться на определенном временном горизонте. Образ возможностей, соединенных с действиями, которые нужно сделать сегодня. Создать и показать путь. И это основной мой маркетинговый продукт. Аналитический и творческий одновременно".
Почитать:
"Про умение мыслить будущим. Почему 95% маркетинговых исследований попросту бесполезны?" - о нашем визионерском подходе и основном отличии от прочих консалтинговых и маркетинговых агентств.
"Как я делаю маркетинговые исследования? Принципы Marketingmaker" - про наши основные принципы в проведении маркетинговых исследований.
Алексей Коноплев
СEO
- Маркетинг и ПродуктПочему Мэйкер? "Maker (англ.), Мэйкер - создатель, творец.
Маркетинг-мэйкер - создатель новых рынков, продуктов, ценностей. Делатель. - Экспертиза и прорыв - для девелоперовОчень важно в процессе реализации новых проектов, создания новых продуктов и объектов, при поиске новых возможностей иметь возможность общаться, сверять часы и узнавать лучшие практики у эксперта.
- Профессионализм и довериеСейчас в России очень мало специалистов-практиков, способных выполнять серьезные и сложные исследовательские работы по коммерческой недвижимости. Эту работу нам доверяют крупные консалтинговые агентства (GMK, DeVision), т.к. их специализацией является сегмент жилой недвижимости.
Мы хорошо заполняем этот пробел у наших партнеров, помогаем создавать многофункциональные территории и комплексы.
