Новые форматы коммерческой недвижимости: глобальные тренды и российская специфика

Коммерческая недвижимость переживает трансформацию, вызванную цифровизацией и изменениями потребительских привычек.

Если раньше классические форматы (торговые центры, офисы, склады) доминировали, то сегодня на первый план выходят гибридные, технологичные и социально-ориентированные пространства. Чаще они все ближе к конечным потребителям, меньше по размерам и более универсальны. Мы дозированно уже добавляем их в новые проекты при разработке концепций и форматов объектов (при готовности девелопера думать на 5-15 лет вперед).

Рассмотрим текущие ключевые инновационные форматы, формирующие рынок в России и мире.

1. Гибридные пространства: смешение функций

Мировой тренд:
Концепция mixed-use эволюционирует в сторону гипергибридизации. Примеры:

• Live-Work-Play комплексы (Дубай, Сингапур): объединение жилья, коворкингов, фитнес-центров, ретейла и парков в одном кластере.
• Фуд-холлы как социокультурные хабы (Time Out Market в Лиссабоне, DEPO в Москве): гастрономия + арт-пространства + лектории.
• Отели с коворкинг-зонами (Selina, Zoku): тарифы включают проживание, рабочие места и доступ к событиям.
• Хилинг-отели, отели с медицинскими клиниками (наш кейс).
• Городские курорты (наш кейс).

В России:

• «Хлебозавод №9» (Москва): бывшее промпредприятие превращено в лофт с офисами, ресторанами, школой дизайна.
• «Новая Голландия» (Санкт-Петербург): культурно-деловой кластер с акцентом на public art.
• "Флакон" (Москва)
• "Территория 3000" (Уфа)

Драйверы:

• Снижение издержек арендаторов за счет синергии.
• Рост спроса на «третьи места» (не дом и не офис).

2. Логистическая недвижимость 2.0

Мировой тренд:

• Микрологистические центры в городах (Last-mile hubs, склады последней мили): компактные склады у жилых районов для 30-минутной доставки (Amazon Flex, «Яндекс Лавка»).
• Роботизированные warehouses: автоматизация сортировки (пример: Alibaba’s Smart Warehouse).
• Температурные склады для фармацевтики и продуктов с блокчейн-контролем цепочек поставок.

В России:

• Развитие индустриальных парков с налоговыми льготами (например, «Алабушево» в Москве).
• Сетевые ритейлеры (Ozon, Wildberries) инвестируют в хабы с AI-управлением запасами.
• Очень нужен настоящий городской Light Industiral (в городской черте, в районах КОТ) для размещения офисов, магазинов, складов, мастерских и небольших производств (блоки 125-250-1500 кв.м.)

Перспективы:
Рост сектора на 12–15% ежегодно за счет экспансии e-commerce и необходимости сокращать логистические издержки.

3. Wellness-ориентированные объекты

Мировой тренд:

• Медицинские моллы (Medical malls, США): объединение клиник, лабораторий, аптек и wellness-кафе.
• Биофильные офисы: пространства с фитостенами, зонами для медитации и соляными пещерами (Google Campus, Apple Park).
• Спортивные клубы нового поколения: совмещение тренировок, SPA и нутрициологии (Equinox, The Well).

В России:

• Проект «Здоровье» в Москве: поликлиники, переформатированные в wellness-хабы с кабинетами телемедицины.
• Fitness-кластеры в ТЦ (например, «Афимолл Сити»).
• Хилинг-отели (см.наш кейс на эту тему, реализованный на одном из последних проектов).

4. Технологичные форматы: от метавселенных до Web3

Мировой тренд:

• Виртуальные торговые центры (NFT-галереи, цифровые шоурумы): Decentraland, Boson Protocol.
• Умные офисы с IoT: датчики контроля воздуха, бронирование переговорок через приложения (WeWork, «СберРабота»).
• Токенизация недвижимости: дробное владение через блокчейн-платформы (RealT, Propy).

В России:

• Пилоты «цифровых двойников» зданий (например, проекты «Дом.рф»).
• NFT-аукционы виртуальной земли (при поддержке VK и Сбербанка).

Риски:

• Нормативные ограничения.
• Недоверие инвесторов к криптоактивам.

5. Адаптивная ретейл-недвижимость

Мировой тренд:

• Dark stores («темные магазины»): помещения только для сборки онлайн-заказов (Glovo, Getir). См.нашу отдельную публикацию про гастродарки и грейсторы.
• Popup-пространства: краткосрочная аренда под эксперименты (пример: Nike временные магазины в Париже).
• Микромаркеты в жилых комплексах: автоматизированные киоски с базовыми товарами (Amazon Go).

В России:

• Сеть «Пятёрочка.Мини» в жилых районах.
• Dark stores «Самоката» в Москве и Санкт-Петербурге, и др.городах.

Экономика:
Формат снижает затраты на персонал и аренду, повышая маржинальность.

6. Социально-ответственные проекты

Мировой тренд:

• Социальные моллы (Турция, Бразилия): торговые центры с бесплатными образовательными программами и медцентрами.
• Инклюзивные офисы: коворкинги для людей с инвалидностью (Impact Hub Berlin).
• Ревитализация промзон с акцентом на экологию (High Line в Нью-Йорке, «ЗИЛАрт» в Москве).

В России:

• Проекты реновации с участием местных сообществ (например, парк «Зарядье»).
• Кластер «Красный Октябрь» (Москва): сочетание бизнеса, культуры и общественных пространств.

7. Российская специфика

• Импортозамещение в сегменте premium: бутики локальных брендов вместо ушедших люксовых сетей (пример: «ЦУМ» переориентируется на российских дизайнеров).
• Перепрофилирование пустующих ТЦ: под образовательные центры, медицинские клиники или мини-отели, производства, термы, фитнес-центры, апартаменты (наш кейс по Краснодару).
• Логистика в условиях санкций: акцент на склады в регионах и «серую» инфраструктуру для параллельного импорта.

Вызовы и возможности

Для девелоперов:

• Снижение доходности классических форматов (офисы класса B, устаревшие ТЦ - наблюдается уже более 10 лет).
• Рост спроса на гибкие и технологичные решения.

Для инвесторов:

• Риски перегрева в сегменте логистики.
• Перспективы нишевых wellness и медицинских объектов (отдельная наша публикация на эту тему).

Заключение
Коммерческая недвижимость движется в сторону персонализации, устойчивости и технологий.

Успешные проекты будущего будут сочетать несколько функций, интегрировать цифровые сервисы.

В России, несмотря на ограничения, формируются уникальные кейсы адаптации глобальных трендов — от ревитализации промзон до dark stores. Мы также активно участвуем в этом.

Ключевой навык для игроков рынка — гибкость: пересматривать концепции, перепрофилировать площади и находить баланс между коммерцией и социальной ответственностью. Мы - поможем!

---------

Консалтинговое маркетинговое агентство для девелоперов и застройщиков Делайновое.рф / Neomaker.ru
Многолетняя девелоперская практика PLATCDARM (ПЛАЦДАРМ)
от Алексея Коноплева (CEO Делайновое.рф/Neomaker.ru):​

• Best Use (Бест Юз), маркетинговые исследования, аналитика (поиск и прогнозирование возможностей, создание новых ценностей, определение точек развития) - города, территории, районы КОТ, отдельные объекты недвижимости.
• Эксперт-лидер на российском рынке в сегменте "Встроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов". Разработка концепций коммерческой инфраструктуры и форматов коммерческой/жилой недвижимости КОТ/жилых районов/коттеджных поселков/отдельных зданий (включая ТРЦ, БЦ, МФК. индустриальные парки).
• Разработка бизнес-планов объектов недвижимости и поиск инвесторов/покупателей/арендаторов, и т.п.
• Аудит работы других внешних консультантов и перевод их работы на практические рельсы.

Звоните: +79221100101

Пишите: 79221100101@ya.ru

Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости и территорий! Наращиваем ценность ЖК и территорий на основе 17-летнего опыта разработки концепций коммерческой и жилой недвижимости в разных регионах России.

Нашими клиентами являются также известные консалтинговые агентства GMK и DeVision, оказывающие услуги для девелоперов: они обращаются к нам в самых сложных случаях.