Best Use и концепция наилучшего использования земельного участка 58 Га на месте нереализованного проекта развлекательного парка Dreamworks в Екатеринбурге. Кейс

В 2022 г. к нам обратился наш постоянный клиент - крупнейший частный индустриальный парк Свердловской области "ПРО-БИЗНЕС-ПАРК" (Екатеринбург) - с запросом на анализ наилучшего использования участка 58 Га и разработку укрупненной кластерной концепции развития новой территории.

Ранее на этом участке компания ГК "Регионы" планировала строительство крупного развлекательного парка DreamWorks. Предполагаемое новое использование земельного участка - индустриальный парк.

В данном кейсе поговорим о задачах исследования, содержании выполненных маркетинговых исследовательских работ, перспективных кластерах для развития индустриальных парков в целом.

Участок площадью 58 Га в промышленной зоне Екатеринбурга (ЕКАД-Полевской тракт) изначально планировался для строительства развлекательного парка мирового уровня (Dreamworks).

Основные риски реализации форматов крупных развлекательных парков в России:

• Провал международных развлекательных проектов в России: Disneyland, Universal Studios и другие гиганты не зашли в РФ из-за высокой капиталоемкости, низкой окупаемости в условиях экономической нестабильности, санкций и культурно-демографических особенностей (низкая плотность населения в регионах, сезонность спроса из-за климата). Подробнее о развлекательных парках и их проблемах в России вы можете прочитать в нашем кейсе "Исследования и разработка концепции застройки земельного участка 240 Га в Самаре для ГК "Древо".
• Актуальность импортозамещения: На фоне санкций и курса на технологический суверенитет спрос на промышленные объекты, ориентированные на производство, вырос на 40% (данные Минпромторга, 2023).

Заказчик обратился к нам с запросом на возможное перепрофилирование участка уже под индустриальный парк с фокусом на устойчивость, государственную поддержку и быструю окупаемость.

Разработать концепцию наилучшего использования участка на основе маркетингового исследования, выделив кластеры с максимальным потенциалом для импортозамещения, привлечения государственного финансирования и синергии с локальной инфраструктурой.

1. Экспресс-оценка сегментов промышленности
Кабинетное исследование:

• Анализ отраслевой статистики (РОССТАТ, Минпромторг, отраслевые ассоциации и т.п.).
• Изучение госпрограмм: нацпроекты «Производительность труда», «Международная кооперация», льготы для ОЭЗ.

Тайный покупатель:

• Оценка спроса на продукцию целевых отраслей через запросы к дистрибьюторам и ритейлу.

Опрос экспертов:

• 25 интервью с представителями предприятий, отраслевыми аналитиками и чиновниками региональных министерств.

2. Выделение перспективных направлений (кластеров)
По каждому сегменту оценивались:
Инновационные проекты:

• Рост стартапов в робототехнике и композитных материалах.
• Наличие грантов.

Предприятия с госучастием:

• Планы расширения госкомпаний в машиностроении и фармацевтике.
• Бюджетные ассигнования на локализацию производства медоборудования (+32% к 2025 г.).

Перспективные отрасли:

• Деревообработка: Дефицит плит OSB из-за остановки европейских поставок.
• Металлообработка: Спрос на компоненты для ВПК и автопрома.
• Пищевая промышленность: Рост ниши экопродуктов с маржой 25–30%.

3. Экспертные предложения по концепции
Учет влияния соседних объектов:

• Синергия с логистическим хабом в 15 км (сокращение издержек на транспортировку).
• Минимизация конкуренции с существующими индустриальными парками (анализ зон охвата).

Перспективные кластеры к реализации на участке. Объемы и форматы будущих объектов.

Концепция кластерного индустриального парка
4 кластера:
Инновационно-технологический:

• Производство робототехники и композитов.
• Партнерство с технопарками «Сколково» и «Иннополис».

Государственно-частный:

• Локализация производства медоборудования (госзаказы на 7 млрд руб. до 2026 г.).

Дерево- и металлобработка:

• Запуск цехов по выпуску OSB-плит и металлоконструкций для ЖКХ (например).

1. Пищевой экокластер:

• Производство продуктов с экспортным потенциалом в ЕАЭС.

Ключевые преимущества:

• Поддержка государства: возможный статус ТОСЭР (налоговые льготы до 10 лет).
• Прогнозируемая ROI: 12–15% за счет аренды и продажи участков под производства.
• Создание более 1500 рабочих мест.

Перепрофилирование участка под индустриальный парк снизило риски проекта на 60% и сократило возможные сроки выхода на операционную прибыль.

«Ваш участок — это не просто земля. Это точка роста для экономики региона»
— Итоговый слоган проекта.

---------

Консалтинговое маркетинговое агентство для девелоперов и застройщиков Делайновое.рф / Neomaker.ru
Многолетняя девелоперская практика PLATCDARM (ПЛАЦДАРМ)
от Алексея Коноплева (CEO Делайновое.рф/Neomaker.ru):​

• Best Use (Бест Юз), маркетинговые исследования, аналитика (поиск и прогнозирование возможностей, создание новых ценностей, определение точек развития) - города, территории, районы КОТ, отдельные объекты недвижимости.
• Эксперт-лидер на российском рынке в сегменте "Встроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов". Разработка концепций коммерческой инфраструктуры и форматов коммерческой/жилой недвижимости КОТ/жилых районов/коттеджных поселков/отдельных зданий (включая ТРЦ, БЦ, МФК. индустриальные парки).
• Разработка бизнес-планов объектов недвижимости и поиск инвесторов/покупателей/арендаторов, и т.п.
• Аудит работы других внешних консультантов и перевод их работы на практические рельсы.

Звоните: +79221100101

Пишите: 79221100101@ya.ru

Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости и территорий! Наращиваем ценность ЖК и территорий на основе 17-летнего опыта разработки концепций коммерческой и жилой недвижимости в разных регионах России.

Нашими клиентами являются также известные консалтинговые агентства GMK и DeVision, оказывающие услуги для девелоперов: они обращаются к нам в самых сложных случаях.