Оптимальная доля коммерческих помещений в жилых комплексах: анализ для России и международный контекст

Развитие жилых комплексов (ЖК) сегодня невозможно без правильной и продуманной интеграции коммерческой инфраструктуры (коммерческих помещений, стритритейла на первых этажах, отдельно-стоящих либо пристроенных зданий).

Один из самых частых вопросов от девелоперов и застройщиков жилых комплексов в наш адрес: "Какая доля коммерческой недвижимости будет оптимальной в новом жилом районе?"

Определение оптимальной доли нежилых площадей требует баланса между потребностями жителей, экономической целесообразностью для девелоперов и рыночными трендами. При разработке концепции коммерческой инфраструктуры мы учитываем множество факторов и делаем уникальную модель, которая будет наращивать Ценность нового ЖК. Однако, есть некие усредненные показатели.

В статье рассмотрим, как формируется эта доля в России, сравним с мировым опытом и выделим ключевые факторы принятия решений.

В российских реалиях доля коммерческой недвижимости в ЖК варьируется в зависимости от класса проекта, локации и размера комплекса:

Массовый сегмент (комфорт и бизнес-класс)

• Средняя доля: 5–10% от общей жилой площади. Этого достаточно для базовых потребностей: продуктовые магазины, аптеки, фитнес-центры.
• В крупных проектах (1–3 тыс. квартир) доля может достигать 10–15% за счет увеличения разнообразия сервисов (например, детские центры, коворкинги).

Премиум и элитный сегмент

• В элитных ЖК доля ниже: 7–10% в Москве и до 11% в Санкт-Петербурге. Однако в проектах формата "город в городе" (например, River Park Towers) коммерция достигает 10–15%, включая закрытые клубные зоны.
• В камерных клубных домах (делюкс-класс) доля сокращается до 2–3%, так как приоритет отдается приватности.

Тренды роста
В постпандемийный период спрос на "тапочную доступность" услуг вырос, что стимулирует застройщиков увеличивать долю коммерции. Например, в новых проектах бизнес-класса Москвы она достигает 17%.

Мировые практики варьируются в зависимости от урбанизации, культуры потребления и градостроительных норм:

Европа

• В Германии и Франции доля коммерции в ЖК обычно составляет 5–8%. Акцент делается на интеграцию с городской инфраструктурой, а не на автономность комплексов.
• В Скандинавии выше спрос на экологичные и социальные объекты (коворкинги, велопарковки), что увеличивает долю до 10–12%.

Азия

• В мегаполисах (Сингапур, Гонконг) коммерция занимает 15–25% площадей ЖК из-за высокой плотности населения и спроса на многофункциональные пространства.

США
В жилых комплексах смешанного использования (mixed-use) доля коммерции достигает 20–30%, включая офисы, рестораны и фитнес-центры. Однако это характерно для центральных районов крупных городов.

Решение о доле коммерческих площадей принимается на основе комплексного анализа:

1. Класс жилья и целевая аудитория

• Премиум-сегмент: Упор на эксклюзивные сервисы (SPA-центры, частные клубы) при ограниченном внешнем трафике.
• Массовый сегмент: Акцент на повседневные нужды (супермаркеты, аптеки).

2. Локация и конкуренция

• В районах с дефицитом инфраструктуры (новые микрорайоны) доля коммерции выше. Например, в московских Хамовниках она составляет 8%, а в Пресненском районе — 13% из-за высокой концентрации офисов.
• Наличие рядом ТЦ или стрит-ритейла снижает потребность во встроенных объектах.

3. Архитектурные особенности

• Высотные здания чаще включают стилобаты под коммерцию (например, небоскребы "Москва-Сити" с детскими центрами, магазинами и ресторанами).
• Закрытые территории с пропускным режимом ограничивают внешний трафик, снижая привлекательность для арендаторов (ограничивается возможный внешний трафик клиентов).

4. Экономическая целесообразность

• Продажа коммерции на этапе строительства дает застройщику быструю ликвидность.
• Аренда обеспечивает долгосрочный доход, но требует наличия у девелопера отдельной команды, управления и адаптации под рыночные запросы. Не все к этому готовы.

5. Демография и прогнозирование спроса

• В ЖК с семьями актуальны детские центры и образовательные услуги, в молодёжных проектах — коворкинги и кафе.
• Анализ будущего трафика помогает определить потенциал коммерции, ее возможные площади и будущую ликвидность.

Оптимальная доля коммерческих помещений в ЖК — это результат баланса между запросами жителей, экономикой проекта и рыночными трендами.

В России для массового сегмента норматив 5–10% остается актуальным, тогда как в премиальных проектах доля варьируется от 2% до 15% в зависимости от концепции. Мировой опыт показывает, что в условиях высокой урбанизации (Азия, США) коммерция занимает больше площадей, а в Европе упор делается на интеграцию с городской средой.

Ключевой тренд будущего — персонализация инфраструктуры: от "умных" технологий в элитных ЖК до гибких пространств в массовом сегменте. Для девелоперов критически важно использовать аналитику локации, прогнозировать демографические изменения и адаптироваться к новым требованиям арендаторов.

---------

Консалтинговое маркетинговое агентство для девелоперов и застройщиков Делайновое.рф / Neomaker.ru
Многолетняя девелоперская практика PLATCDARM (ПЛАЦДАРМ)
от Алексея Коноплева (CEO Делайновое.рф/Neomaker.ru):​

• Best Use (Бест Юз), маркетинговые исследования, аналитика (поиск и прогнозирование возможностей, создание новых ценностей, определение точек развития) - города, территории, районы КОТ, отдельные объекты недвижимости.
• Эксперт-лидер на российском рынке в сегменте "Встроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов". Разработка концепций коммерческой инфраструктуры и форматов коммерческой/жилой недвижимости КОТ/жилых районов/коттеджных поселков/отдельных зданий (включая ТРЦ, БЦ, МФК. индустриальные парки).
• Разработка бизнес-планов объектов недвижимости и поиск инвесторов/покупателей/арендаторов, и т.п.
• Аудит работы других внешних консультантов и перевод их работы на практические рельсы.

Звоните: +79221100101

Пишите: 79221100101@ya.ru

Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости и территорий! Наращиваем ценность ЖК и территорий на основе 17-летнего опыта разработки концепций коммерческой и жилой недвижимости в разных регионах России.

Нашими клиентами являются также известные консалтинговые агентства GMK и DeVision, оказывающие услуги для девелоперов: они обращаются к нам в самых сложных случаях.