Зачем нужна концепция коммерческой инфраструктуры для жилого комплекса или жилого района?

Рынок жилой недвижимости в России за последние 15 лет кардинально изменился. Если раньше главный критерий для покупателя был размер квартиры и цена, то сегодня люди выбирают среду, в которой живут. Квартира в доме, где на первом этаже есть только пустые закрытые помещения - это не конкурентное предложение.

Современный застройщик должен понимать: жилой комплекс - это не просто многоквартирный дом, это микромир со своей экосистемой. И центр этой экосистемы - хорошо продуманная коммерческая инфраструктура.Поэтому вопрос клиентов - «зачем нужна концепция коммерческой инфраструктуры?» - это вопрос не о лишних затратах, а о залоге успеха проекта.

Что входит в концепцию коммерческой инфраструктуры (коммерции) ЖК?

Концепция коммерции в жилье - это комплексный аналитический и стратегический документ, который:

1. Определяет состав и формат коммерческих функций

• Какие категории бизнеса нужны: розница, услуги, F&B (food & beverage), развлечения, спорт, красота, медицина, образование.
• Какие форматы оптимальны: магазины, кафе, салоны красоты, аптеки, клиники, детские центры, фитнес-клубы, коворкинги.
• Какая специализация будет конкурентна на этом месте.

2. Анализирует целевую аудиторию

• Демография жильцов (возраст, доходы, образование, образ жизни).
• Потребности семей с детьми, молодёжи, пенсионеров.
• Пешеходные потоки: кто проходит мимо - только жители ЖК или ещё окружающее население.
• Количество потенциальных покупателей для каждого формата.

3. Исследует конкурентное окружение

• Какие коммерческие объекты уже есть в округе (в радиусе 400–800 м).
• Какие услуги переполнены, какие в дефиците.
• Насколько сильна конкуренция и есть ли место для новых игроков.
• Анализ цен и рентабельности существующих аналогов.

4. Обосновывает планировочные решения

• Сколько кв. м нужно под коммерцию (оптимальный процент от общей площади).
• Как распределить помещения по размерам: крупные якорные арендаторы или много небольших.
• Разделение на зоны: входная зона, основной коридор, вспомогательные нишевые зоны.
• Проектирование входов: отдельные входы для бизнеса, удобство доступа с улицы.
• Логистика: где принимать товары, как работает складирование, где припарковаться доставщику.

5. Рассчитывает финансовую модель

• Прогноз доходов от коммерции (по сценариям заполняемости).
• Рекомендуемые ставки аренды (в руб./кв.м в год).
• Сроки окупаемости вложений в отделку.
• Чистая прибыль проекта за счёт коммерции.
• Риски и способы их минимизации.

Зачем застройщику нужна концепция коммерции в жилье: 7 ключевых причин

1. Коммерция становится источником дохода, а не убытком
Без концепции застройщик часто закладывает коммерцию «по инерции» - выделит 1500 кв. м под магазины и сервисы, сдаст в аренду, надеясь на лучшее.

На практике это приводит к:

• Долгим срокам сдачи помещений в аренду (6-12 месяцев вместо 2–3).
• Низким ставкам аренды (потому что нечем привлечь качественного арендатора).
• Частой смене арендаторов, пустым помещениям, плохой репутации.

С концепцией:

• Помещения забирают ещё на старте - застройщик получает доход до окончания строительства.
• Ставки аренды на 30–50% выше.
• Стабильный пул арендаторов, которые готовы работать в таком пространстве.

2. Повышает стоимость и скорость продажи квартир
Покупатель жилья видит, что в доме будет нормальная жизнь: магазин за углом, кафе, детский сад, спортивный центр. Это влияет на готовность платить, скорость продажи и репутацию проекта.

Цифры из нашей практики:

• ЖК с хорошо спланированной коммерцией продаются на 15–20% быстрее.
• Цена за кв. м выше на 5–10% благодаря созданной комфортной среде.

3. Снижает риск ошибки проектирования
На ранней стадии (P, ПД) концепция КИ позволяет правильно определить:

• Размеры помещений (часто первые этажи делят неправильно, получается много мелких помещений, которые никто не берет).
• Высоту потолков (для ресторана нужны 4 м, для розницы 3,5 м, для офиса 3 м).
• Наличие отдельных входов и витрин.
• Логистические пути.

4. Облегчает привлечение инвесторов
Банки и инвесторы, выделяющие деньги на строительство ЖК, смотрят на план коммерции. Если план профессиональный, обоснованный и реалистичный - это снижает риск проекта в глазах финансистов и позволяет получить деньги под лучшие условия.

5. Создаёт конкурентное преимущество
В условиях насыщенного рынка ЖК в крупных городах именно качественная коммерческая инфраструктура становится дифференциатором. Если в двух соседних комплексах похожие планировки и цены, то выиграет тот, где создана комфортная и функциональная среда.

6. Укрепляет репутацию девелопера
Проекты с хорошей коммерцией получают премии (Urban Awards, ТОП ЖК, RCSC Awards), их рекомендуют. Это снижает стоимость привлечения покупателей и повышает бренд застройщика.

7. Минимизирует конфликты с жильцами
Если коммерция плохо спланирована, могут начаться претензии:

• Шум от ресторана беспокоит жилищное дежурство.
• Запахи из пиццерии поднимаются в квартиры.
• Много грузовиков паркуется в неудобных местах.
• На первом этаже постоянно меняются арендаторы, грязь, запустение.

С хорошей концепцией все эти риски учитываются и минимизируются.

Как выглядит неудачная коммерция в ЖК: типичные ошибки

Перед тем как рассказать, что нужно делать, покажем, что происходит, когда концепции нет.

Ошибка 1: «Поделили площадь как попало»
Застройщик выделил на первом этаже 2000 кв. м, разделил на 50 маленьких помещений (40 кв. м каждое). В результате:

• Ни один серьёзный бизнес не захочет такое помещение (нерентабельно и риск появления конкурентов рядом - "помещений же много").
• Помещения долго стоят пустыми.

Ошибка 2: «Забыли про входы и окна»
Помещение на первом этаже, но окна выходят только во внутренний двор, входа нет - прямиком из общего коридора дома. Такое помещение невозможно сдать в аренду под магазин или кафе, только под складское помещение.

Ошибка 3: «Высота потолков как в квартире»
Во многих ЖК помещения первого этажа имеют высоту 2,8 м (как жилые). Для кафе нужно минимум 3,5 м, для открытой кухни ещё больше. Результат - помещение неактуально, переделка дорогостоящая.

Ошибка 4: «Никакой логистики»
Нет отдельного входа для поставщиков, погрузочной зоны, складчика. Грузовики паркуются в жилой зоне, жильцы недовольны, бизнес неудобно работает.

Ошибка 5: «Забыли про конкурентов»
Запустили коммерцию, а в 200 м уже есть похожий ТЦ или ЖК с торговой галереей. Арендаторы уходят на лучшие ставки туда, помещения пустеют.

Ошибка 6: «Неправильная позиция на рынке»
Застройщик нацелился привлечь премиум-магазины и дорогие кафе, но вокруг живёт средний класс с детьми, которому нужны аптеки, детские сады, продукты. Коммерция и спрос не совпадают.

Как разрабатывается хорошая концепция коммерческой инфраструктуры в ЖК: пошагово

Этап 1: Исследование рынка и демографии

• Анализ района: возраст и доходы людей, проживающих рядом.
• Исследование пешеходных потоков: сколько человек в день проходит мимо, откуда они, куда идут.
• Конкурентный анализ: какие магазины, кафе, сервисы есть в округе, какие форматы в дефиците.

Этап 2: Определение функционального состава
На основе анализа выбираем, какие функции приоритетны:

• Якорные арендаторы (крупный супермаркет, сетевое кафе, фитнес-центр) - они привлекают клиентов.
• Основной микс: аптека, булочная, салон красоты, ателье, клиника.
• Нишевые функции: учитывая особенность района.

Этап 3: Расчёт площадей и планировочные решения

• Определяем, сколько % от общей площади ЖК нужно под коммерцию (обычно 8–15%).
• Распределяем по размерам: сколько крупных помещений (400–800 кв. м), сколько средних (150–300 кв. м), сколько мелких (50–100 кв. м).
• Проектируем входы, витрины, логистику, высоту потолков и т.п.

Этап 4: Финансовое моделирование

• Рассчитываем ставки аренды на основе сравнительного анализа.
• Прогнозируем темпы заполняемости (обычно 50% на первый год, 80% на второй, 95%+ на третий).
• Вычисляем годовой доход и чистую прибыль.
• Определяем точку окупаемости вложений.

Этап 5: Стратегия заполнения

• План маркетинга для привлечения арендаторов.
• Варианты условий аренды (первые месяцы бесплатно, льготный период и т. п.), продаж.
• Взаимодействие с операционным менеджером.

Реальные примеры из нашей практики

Проект 1: Авторский квартал «Машаров» (Тюмень)
ЖК класса комфорт+ в центре города, более 450 квартир, более 3500 кв. м коммерции.

Исходная ситуация: Застройщик был уверен, что на первом этаже нужны только магазины и офисы, потому что район деловой.

Что показала концепция: В округе живут семьи с детьми, нужны детские услуги, кафе, развлечения, а не только офисные центры. Нужно ориентироваться на жителей самого ЖК.

Что было реализовано:

• Детский развивающий центр (якорь).
• Кафе с игровой зоной.
• Салон красоты для мам.
• Небольшой супермаркет.
• Несколько мелких фирм (студии, консультанты).

Результат: Все помещения были сданы в аренду за 4 месяца (вместо обычных 8–12), ставки выше на 40% от среднего по Тюмени. Проект получил премию RCSC Awards 2024 в номинации «Торговый кластер в жилом комплексе» и финалист Urban Awards 2023 в номинации «Лучший ЖК бизнес-класса».

Проект 2: Компаунд «Проспект Мира» (Екатеринбург)
Премиум-комплекс с апартаментами, офисами и коммерцией, более 4200 кв. м.

Исходная ситуация: Нужно было соединить в одном пространстве различные функции - жилье, офис, F&B, розницу. отель, фитнес-центр - так, чтобы они не мешали друг другу.

Что показала концепция: Нужна разделение на зоны с разными входами, правильная логистика, высокие потолки в ресторанной зоне, стеклянные фасады для привлечения внимания.

Что было реализовано:

• Отдельная входная зона для офисов.
• Ресторанная зона с собственным входом и системой вытяжки.
• Розничные магазины, ориентированные на офисных работников и резидентов.
• Спортивная зона для жильцов.

Результат: Комплекс стал успешным и получил несколько премий: 3-е место ТОП ЖК 2024 в номинации «Лучшая коммерческая инфраструктура первых этажей», финалист Urban Awards 2023, призер ТОП ЖК 2024 по версии ЕРЗ.

На каком этапе разрабатывать концепцию

Идеально - до стадии П (проект):

• Можно ещё менять планировку без переделок.
• Есть время согласовать с инвесторами и банками.
• Затраты на корректировку минимальны.

На стадии ПД (рабочий проект):

• Уже сложнее, но ещё возможны правки.
• Затраты выше, но всё ещё экономнее, чем переделывать после строительства.

После сдачи объекта (реконцепция):

• Возможно, но дороже (переделка входов, отделки, инженерных сетей).
• Используется, если коммерция не заполняется или нужно повысить доходность.
• Результативно, но требует больших вложений.

Сколько стоит разработка концепции

Это частый вопрос. Стоимость зависит от:

• Размера объекта (от 1000 до 5000+ кв. м).
• Сложности (простая розница vs. сложный микс офис + F&B + спорт).
• Уровня детализации (базовая или с финмоделью и стратегией продаж).

Ориентировочно:

• Базовая концепция (состав функций, планировка, ставки): от 300 тыс. руб.
• Расширенная (с маркетинг-исследованием, финмоделью, стратегией продаж): от 500 тыс. до 1 млн. руб.

Но вложение окупается за счёт:

• Ускорения сдачи помещений в аренду (экономия на простое).
• Повышения ставок аренды на 30–50%.
• Снижения рисков и переделок.
• Повышения стоимости квартир в ЖК.

По нашей статистике, инвестиция в концепцию окупается за 6–12 месяцев работы коммерции.

Почему это должны делать профессионалы

Концепция коммерческой инфраструктуры - это не просто документ. Это результат глубокого анализа рынка, понимания потребителей и опыта в сегменте.

На чем часто ошибаются маркетологи "общего профиля":

• Не знают специфики каждого города и района.
• Используют шаблонные подходы, которые не учитывают местные особенности.
• Неправильно рассчитывают спрос и ставки аренды.
• Забывают про логистику и инженерные вопросы.

Специалист по коммерческой инфраструктуре:

• Знает, какие форматы работают в каждом районе конкретного города.
• Анализирует пешеходные потоки и демографию.
• Рассчитывает финмодели на основе реальных данных.
• Предусматривает инженерные и операционные нюансы.
• Имеет контакты с девелоперами и инвесторами для проверки гипотез.

Примеры для изучения: Брусника (кейс), А101 (кейс).

Как мы работаем: Neomaker / Делайновое.рф

26 лет опыта в разработке концепций коммерческой инфраструктуры для жилых комплексов, многофункциональных комплексов, КОТ и туристических объектов.

Наш подход:

• Не шаблонное исследование, а глубокий анализ каждого проекта.
• Сочетаем маркетинг-исследование, финансовое моделирование и практический опыт девелопмента.
• Работаем с крупнейшими застройщиками, банками и инвесторами России.
• Наши проекты получают профессиональные премии и публикуются в СМИ.

236 реализованных проектов с 1999 по 2026 год. Среди них — авторский квартал «Машаров», компаунд «Проспект Мира», БЦ «Президент», ЖК «Шишимская горка» (Брусника) и другие.

Если вам важно, чтобы первые этажи вашего ЖК работали на прибыль и создавали комфортную среду - разговаривайте с профессионалами, а не маркетологами общего профиля.

С Neomaker делать новое безопасно и выгодно.

Контакты:

• Сайт: www.neomaker.ru
• Телефон: +7 (922) 110-01-01
• Email: 79221100101@yandex.ru

Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи. География проектов - вся Россия.