В чем специфика маркетинговых исследований для девелоперов и застройщиков? На что обратить внимание?

1. Объект исследования: локация и инфраструктура

Геомаркетинг и анализ локаций — основа исследований.
Учитываются:

Транспортная доступность (близость к метро, магистралям).
Наличие социальной инфраструктуры (школы, больницы, парки).
Экологическая обстановка и риски (загрязнение, шум).
Потенциал развития района (планы властей по застройке, реконструкции).

Анализ земельных участков: кадастровые данные, ограничения по застройке (например, охранные зоны), топография, инженерные сети.

Отличие от других сегментов: В FMCG или IT локация не играет роли, тогда как для девелопера она критична.

2. Макроэкономические и регуляторные факторы

Процентные ставки и ипотека: доступность кредитов напрямую влияет на спрос.
Законодательство: изменения в градостроительном кодексе, налогах (например, налог на добавленную стоимость для новостроек), экологических нормативах.
Демография и миграция: анализ возрастных групп, доходов, семейного статуса целевой аудитории.

Специфика: В других отраслях (например, ритейл) регуляторные риски менее значимы.

3. Целевая аудитория: глубокая сегментация

Для жилой недвижимости:

Молодые семьи (ипотека, квартиры малой площади).
Инвесторы (доходность аренды, ликвидность).
Премиум-сегмент (уникальные характеристики объекта, приватность).

Для коммерческой недвижимости:

Арендаторы / покупатели коммерческой недвижимости (логистика, престиж локации).
Ритейл (пешеходный трафик, конкуренция).

Отличие: В других отраслях сегментация чаще строится на поведенческих или психографических критериях, а не на столь жестких физических параметрах.

4. Анализ конкурентов и предложения

Особенности:

Оценка не только прямых конкурентов (других ЖК или бизнес-центров), но и вторичного рынка, смежных влияющих сегментов.
Анализ ценовых параметров за кв.м., условий рассрочек, уникальных продающих свойств (например, "умный дом").
Мониторинг "замороженных" проектов и их причин (банкротство застройщика, проблемы с разрешениями).

Специфика: В других отраслях (например, SaaS) конкуренция анализируется через функционал продукта или ценовую политику, а не через физические параметры.

5. Долгосрочность и прогнозирование

Горизонт планирования:
Сроки реализации проектов — 3–10-15 лет, что требует:

Прогнозирования рыночной конъюнктуры на годы вперед.
Учета цикличности рынка недвижимости (спады и подъемы).
Анализа устойчивости спроса при изменении макроэкономических условий (например, рост безработицы).
Анализа изменения бизнес-моделей и потребительского поведения на 15 лет вперед.

Отличие: В динамичных секторах (например, digital-маркетинг) прогнозы редко превышают 1–2 года.

6. Риски и устойчивость проекта

Основные риски:

Правовые (неполучение разрешений, суды с дольщиками).
Финансовые (рост стоимости материалов, девальвация).
Репутационные (недовольство дольщиков, экологические протесты).

Методы снижения рисков:

Партнерство с проверенными подрядчиками и банками.
Создание резервных фондов.
Страхование ответственности застройщика.

Специфика: В других отраслях (например, розничная торговля) риски чаще связаны с цепочками поставок или изменением спроса.

7. Инструменты и данные

Геоаналитика: GIS-системы, heat-карты пешеходного трафика.
Big Data: анализ миграционных потоков, данных сотовых операторов для оценки потенциального спроса.
Фокус-группы с инвесторами и дольщиками: оценка восприятия бренда застройщика.
Отличие: В FMCG чаще используют данные о покупках из CRM, а в IT — метрики пользовательского поведения.

Заключение: не всякая маркетинговая исследовательская компания пригодна для девелоперов и застройщиков!

Маркетинговые исследования в девелопменте требуют междисциплинарного подхода, сочетающего урбанистику, юриспруденцию, экономику и социологию.

Здесь нет места шаблонам: каждый проект уникален из-за привязки к конкретной локации и долгосрочности инвестиций.

Ошибки в анализе могут привести к многомиллионным убыткам, тогда как в других отраслях последствия часто менее катастрофичны.

---------

Консалтинговое маркетинговое агентство для девелоперов и застройщиков Делайновое.рф / Neomaker.ru
Многолетняя девелоперская практика PLATCDARM (ПЛАЦДАРМ)
от Алексея Коноплева (CEO Делайновое.рф/Neomaker.ru):

Best Use (Бест Юз), маркетинговые исследования, аналитика (поиск и прогнозирование возможностей, создание новых ценностей, определение точек развития) - города, территории, районы КОТ, отдельные объекты недвижимости.
Эксперт-лидер на российском рынке в сегменте "Встроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов". Разработка концепций коммерческой инфраструктуры и форматов коммерческой/жилой недвижимости КОТ/жилых районов/коттеджных поселков/отдельных зданий (включая ТРЦ, БЦ, МФК. индустриальные парки).
Разработка бизнес-планов объектов недвижимости и поиск инвесторов/покупателей/арендаторов, и т.п.
Аудит работы других внешних консультантов и перевод их работы на практические рельсы.

Звоните: +79221100101

Пишите: 79221100101@ya.ru

Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости и территорий! Наращиваем ценность ЖК и территорий на основе 17-летнего опыта разработки концепций коммерческой и жилой недвижимости в разных регионах России.

Нашими клиентами являются также известные консалтинговые агентства GMK и DeVision, оказывающие услуги для девелоперов: они обращаются к нам в самых сложных случаях.

Маркетинг и Продукт

Почему Мэйкер? "Maker (англ.), Мэйкер - создатель, творец.

Маркетинг-мэйкер - создатель новых рынков, продуктов, ценностей. Делатель.
Экспертиза и прорыв - для девелоперов

Очень важно в процессе реализации новых проектов, создания новых продуктов и объектов, при поиске новых возможностей иметь возможность общаться, сверять часы и узнавать лучшие практики у эксперта.
Профессионализм и доверие

Сейчас в России очень мало специалистов-практиков, способных выполнять серьезные и сложные исследовательские работы по коммерческой недвижимости в регионах. Эту работу нам доверяют крупные консалтинговые агентства (GMK, DeVision), т.к. их специализацией является сегмент жилой недвижимости.

Мы хорошо заполняем этот пробел у наших партнеров, помогаем создавать многофункциональные территории и комплексы, новые объекты и территории.

Наши реализованные проекты

Девелоперская практика Плацдарм

Руководитель практики исследований, Best Use и разработки концепций жилой и коммерческой недвижимости

Алексей Коноплев

Эксперт рынка недвижимости

E-mail: 79221100101@ya.ru
+79221100101