Самые ликвидные и перспективные сегменты коммерческой недвижимости в России: экспертный обзор

Российский рынок коммерческой недвижимости переживает трансформацию под влиянием санкций, импортозамещения, цифровизации и изменения потребительских привычек.

В этих условиях инвесторам важно фокусироваться на сегментах с высокой ликвидностью и долгосрочным потенциалом.

Рассмотрим ключевые направления, которые демонстрируют устойчивость и рост.

1. Логистика и складская недвижимость: драйвер e-commerce и локализации
Ликвидность: Высокая
Перспективность: ★★★★★
Спрос на современные складские комплексы в России стабильно растет. Это связано с:

• Ростом e-commerce — доля онлайн-продаж достигла 11,5% от общего розничного оборота (данные Data Insight, 2023).
• Локализацией производств — компании создают резервные запасы и переносят склады ближе к потребителю. Востребованы склады последней мили в городской черте
• Развитием транспортных коридоров — например, проекты в Подмосковье, Ленинградской области и на юге России.

Тренды:

• Строительство high-tech складов с автоматизацией и роботизацией.
• Спрос на объекты класса А и В+ с температурным режимом (для фармацевтики и продуктов).
• Спрос на склады последней мили в городской черте, настоящий городской Light Industrial.

Риски: Высокая конкуренция в центральных регионах, рост стоимости строительных материалов.

2. Уличная розница (street retail): стабильность локального спроса
Ликвидность: Высокая
Перспективность: ★★★★☆
Несмотря на конкуренцию с онлайн-торговлей, street retail сохраняет привлекательность благодаря:

• Потоку пешеходов в центральных районах и жилых кварталах.
• Спросу на услуги (аптеки, кофейни, салоны красоты).
• Перетоку покупателей из гипермаркетов и ТРЦ в форматы у дома и онлайн-покупки.

Тренды:

• Популярность формата convenience (магазины у дома).
• Популярность общепита "на районах".
• Рост арендных ставок мин. на 10-15% в год в городах-миллионниках.

Риски: Зависимость от локации, высокая стоимость объектов в центральных частях городов.

3. Офисная недвижимость: фокус на качество
Ликвидность: Средняя
Перспективность: ★★★☆☆
Рынок офисов переживает поляризацию:

• Спрос смещается в сегмент премиум (класс А и А+) с «зелеными» сертификатами (LEED, BREEAM).
• Устаревшие здания (класс С) теряют арендаторов.

Тренды:

• В российских городах снова не хватает офисных помещений - ничего долго не строилось!
• Гибридные форматы работы стимулируют спрос на коворкинги и flexible office ближе к дому, месту проживания.
• Конверсия старых офисов в жилье или гостиницы (например, проект «Дом на Брестской» в Москве).

Риски: Уровень управляющей компании.

4. Промышленная недвижимость: импортозамещение как драйвер
Ликвидность: Средняя
Перспективность: ★★★★★
Санкции ускорили развитие отечественного производства. Перспективные направления:

• Агропромышленные комплексы — рост инвестиций в теплицы и перерабатывающие заводы.
• Фармацевтика и микроэлектроника — господдержка через программы Минпромторга.
• Центры металлобработки и изготовления деталей.

Тренды:

• Создание индустриальных парков с налоговыми льготами (например, «Алабуга» в Татарстане).
• Спрос на объекты с готовой инфраструктурой.

Риски: Долгий срок окупаемости, зависимость от госзаказов.

5. Медицинские центры: рост частного сектора
Ликвидность: Средняя
Перспективность: ★★★★☆
Рынок медицинской недвижимости растет за счет:

• Увеличения спроса на платные услуги (МРТ, стоматология, косметология).
• ГЧП-проектов — строительство диагностических центров с господдержкой.

Тренды:

• Мини-клиники в жилых комплексах.
• Нужны помещения под размещение МРТ (их не хватает в новых жилых районах).
• Телемедицинские хабы.
• Загородные отели с клиниками, реабилитационными центрами.

Риски: Высокие требования к лицензированию.

6. Дата-центры: цифровой суверенитет
Ликвидность: Низкая (нишевый сегмент)
Перспективность: ★★★★★
Спрос на data-центры растет на фоне:

• Закона о хранении данных российских пользователей внутри страны (№ 242-ФЗ).
• Развития облачных технологий и ИИ.

Тренды:

• Строительство энергоэффективных ЦОД (например, проекты «Ростелекома»).
• Рост инвестиций в регионы с дешевой электроэнергией (Иркутская область).

Риски: Высокие капитальные затраты, зависимость от регуляторной политики.

Региональные особенности:

• Москва и СПб: Высокая конкуренция, премиальные объекты.
• Юг России (Краснодар, Ростов): Логистические хабы, агропром.
• Урал и Сибирь: Промышленные кластеры, добыча ресурсов.

Риски для рынка:

• Экономическая нестабильность: Курс рубля, инфляция.
• Дефицит квалифицированных управляющих компаний.

Заключение: куда инвестировать?

Приоритеты на 2025 год:

• Логистические комплексы вблизи транспортных узлов.
• Склады последней мили в городской черте.
• Настоящий городской Light Industrial.
• По-прежнему - "вкусный" Street retail.
• Промышленные объекты в регионах с господдержкой.
• Офисники с универсальными помещениями в крупных городах (их не хватает).

Долгосрочные тренды:

• Дата-центры и медицинская недвижимость.
• Конверсия устаревших офисов в жилье.
• Конверсия устаревших ТРЦ в термальные комплексы, апартаменты, склады и производства.

---------

Консалтинговое маркетинговое агентство для девелоперов и застройщиков Делайновое.рф / Neomaker.ru
Многолетняя девелоперская практика PLATCDARM (ПЛАЦДАРМ)
от Алексея Коноплева (CEO Делайновое.рф/Neomaker.ru):​

• Best Use (Бест Юз), маркетинговые исследования, аналитика (поиск и прогнозирование возможностей, создание новых ценностей, определение точек развития) - города, территории, районы КОТ, отдельные объекты недвижимости.
• Эксперт-лидер на российском рынке в сегменте "Встроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов". Разработка концепций коммерческой инфраструктуры и форматов коммерческой/жилой недвижимости КОТ/жилых районов/коттеджных поселков/отдельных зданий (включая ТРЦ, БЦ, МФК. индустриальные парки).
• Разработка бизнес-планов объектов недвижимости и поиск инвесторов/покупателей/арендаторов, и т.п.
• Аудит работы других внешних консультантов и перевод их работы на практические рельсы.

Звоните: +79221100101

Пишите: 79221100101@ya.ru

Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости и территорий! Наращиваем ценность ЖК и территорий на основе 17-летнего опыта разработки концепций коммерческой и жилой недвижимости в разных регионах России.

Нашими клиентами являются также известные консалтинговые агентства GMK и DeVision, оказывающие услуги для девелоперов: они обращаются к нам в самых сложных случаях.