2 июля 2025 г. в Креативном кластере "ДОМНА" (Екатеринбург) состоялся Уральский бизнес-форум по коммерческой недвижимости. Алексей Коноплев, основатель Делайновое.рф / Neomaker.ru, также принял участие в мероприятии.
Приведем основные факты, которые могут использованы практически - аналитика и тренды рынка коммерческой недвижимости в Екатеринбурге.
Приведем основные факты, которые могут использованы практически - аналитика и тренды рынка коммерческой недвижимости в Екатеринбурге.
Основной вывод:
Рынок коммерческой недвижимости характеризуется острым дефицитом качественных площадей во всех ключевых сегментах (офисы, склады, ТЦ), что привело к значительному росту арендных ставок.
Несмотря на высокий спрос, предложение новых объектов ограничено из-за недостатка инвестиций в предыдущие годы и высоких ставок по кредитам.
В 2024 году наблюдался рост интереса бизнеса к сектору, но предложение не успевает за спросом.
Ожидается, что рынок коммерческой недвижимости сохранит высокую динамику в ближайшие 3-5 лет, хотя темпы роста ставок аренды уже замедляются.
Анализ рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга по сегментам (ключевые тренды 2024 г. и перспективы):
Офисная недвижимость (бизнес-центры):
Складская недвижимость:
Торговые центры:
Общие рыночные тренды и выводы:
Рынок коммерческой недвижимости характеризуется острым дефицитом качественных площадей во всех ключевых сегментах (офисы, склады, ТЦ), что привело к значительному росту арендных ставок.
Несмотря на высокий спрос, предложение новых объектов ограничено из-за недостатка инвестиций в предыдущие годы и высоких ставок по кредитам.
В 2024 году наблюдался рост интереса бизнеса к сектору, но предложение не успевает за спросом.
Ожидается, что рынок коммерческой недвижимости сохранит высокую динамику в ближайшие 3-5 лет, хотя темпы роста ставок аренды уже замедляются.
Анализ рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга по сегментам (ключевые тренды 2024 г. и перспективы):
Офисная недвижимость (бизнес-центры):
- Дефицит площадей: вакансия стремится к нулю (класс А: 1%, B+: 1%, B: 4%).
- Рост ставок: значительное увеличение арендных ставок за 2024 год (класс А: +31% до ~3330 руб./м²/мес., B+: +17%, B: +14%).
- Новое строительство: очень низкое - около 94 тыс. кв. м в стадии строительства (частично для собственных нужд). Много проектов в резерве, но не стартуют.
- Условия рынка: сильная позиция собственников. Арендаторы вынуждены платить больше или уходить.
- Инвестиции: созданы условия для роста инвестиций (в т.ч. - встройка), но высокие кредитные ставки сдерживают реализацию проектов, усугубляя дефицит.
- Перспективы: дефицит офисных помещений сохранится, рост ставок продолжится, но, вероятно, более умеренными темпами. Запуск новых проектов критически важен.
Складская недвижимость:
- Дефицит и рост: общий фонд превышает 2.5 млн. кв. м (классы А, В+, В), но вакансия в 2024 г. была менее 1%. Объем сделок вырос на 32%.
- Рост ставок: средняя ставка аренды склада класса А выросла на ~20% за 2024 год, достигнув ~1000 руб./м²/мес с НДС к концу 2024 г.
- Новое строительство: в 2024 г. введено около 430 тыс. кв. м (значительная часть – BTS под конкретных арендаторов, например, Fixprice, X5). Активный ввод продолжается.
- Ожидается ввод более 700 тыс. кв. м новых площадей (много спекулятивных проектов класса А).
- Прогнозируется замедление роста ставок аренды и увеличение вакансии (уже в 1 полугодии 2025 г. вакансия классов А/В выросла до 3%).
- Развитие сегмента Light Industrial (оценочно в заделах около 250 000 кв.м.).
- Интерес инвесторов сохраняется, но высокие ставки финансирования ограничат рост предложения в краткосрочной перспективе.
- Драйвер спроса: розничные сети и онлайн-ритейл.
Торговые центры:
- Насыщенность и конкуренция: рынок характеризуется высокой насыщенностью и конкуренцией.
- Стагнация предложения: отсутствие новых крупных строящихся проектов (исключение – ТЦ "Золотой"). Новых современных объектов почти не появляется, существующие устаревают. Не ожидается новых проектов в ближайшие 2-3 года.
- Факторы влияния: пандемия, уход ключевых арендаторов, изменение поведения потребителей.
- Перспективы: Рынок нуждается в ротации и обновлении существующих объектов. Ожидается фокус на реконструкцию и репозиционирование.
Общие рыночные тренды и выводы:
- Острый дефицит качественных площадей: основная проблема рынка во всех сегментах в 2024 году.
- Значительный рост арендных ставок: наиболее выражен в офисах и складах.
- Ограниченное новое предложение: следствие недостатка инвестиций в предыдущие 5-10 лет и высоких кредитных ставок.
- Рост интереса бизнеса: в 2024 году отмечен рост интереса к коммерческой недвижимости как к активу.
- Рынок арендатора -> рынок собственника: дефицит перевесил чашу весов в пользу владельцев недвижимости.
- Перспективы роста: рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга ожидает рост в ближайшие 3-5 лет.
- Дифференциация сегментов: особенно заметна на складах (рост Light Industrial).
- Замедление темпов: в 2025 году ожидается замедление роста ставок (особенно на складах) и постепенное увеличение предложения/вакансии.
Данные от Avito:
1. Общая динамика рынка:
1. Общая динамика рынка:
- Предложение выросло на 36% в аренде и 21% в продаже (сравнение Q2 2025 vs Q2 2024).
- Спрос сместился к аренде: +8% интереса к аренде при снижении спроса на покупку (-4%).
- Конкуренция усилилась: число пользователей на одно объявление уменьшилось на 19%.
2. Сегментарный рост предложения (Q2 2025 vs Q2 2024):
3. География спроса:
67% целевых контактов по объектам в Свердловской области — из других регионов. Топ регионов, из которых покупатели и арендаторы смотрят коммерческую недвижимость в Екатеринбурге :
Ключевые выводы:
--------
Консалтинговое маркетинговое агентство для девелоперов и застройщиков Делайновое.рф / Neomaker.ru
Многолетняя девелоперская практика PLATCDARM (ПЛАЦДАРМ)
от Алексея Коноплева (CEO Делайновое.рф/Neomaker.ru):
Звоните: +79221100101
Пишите: 79221100101@ya.ru
Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости и территорий! Наращиваем ценность ЖК и территорий на основе 17-летнего опыта разработки концепций коммерческой и жилой недвижимости в разных регионах России.
Нашими клиентами являются также известные консалтинговые агентства GMK и DeVision, оказывающие услуги для девелоперов: они обращаются к нам в самых сложных случаях.
67% целевых контактов по объектам в Свердловской области — из других регионов. Топ регионов, из которых покупатели и арендаторы смотрят коммерческую недвижимость в Екатеринбурге :
- Челябинская обл.
- Москва
- Пермский край
- Тюменская обл.
- Краснодарский край.
Ключевые выводы:
- Рынок аренды доминирует: бизнес предпочитает аренду (+36% предложения, +8% спроса), особенно для складов и производства.
- Склады — лидер роста: максимальный прирост предложения (аренда +86% лотов, продажа +48%).
- Инвесторы из других регионов активны: 67% запросов — от иногородних покупателей.
- Конкуренция обостряется: падение числа пользователей на объявление (-19%) требует профессионального продвижения.
--------
Консалтинговое маркетинговое агентство для девелоперов и застройщиков Делайновое.рф / Neomaker.ru
Многолетняя девелоперская практика PLATCDARM (ПЛАЦДАРМ)
от Алексея Коноплева (CEO Делайновое.рф/Neomaker.ru):
- Best Use (Бест Юз), маркетинговые исследования, аналитика (поиск и прогнозирование возможностей, создание новых ценностей, определение точек развития) - города, территории, районы КОТ, отдельные объекты недвижимости.
- Эксперт-лидер на российском рынке в сегменте "Встроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов". Разработка концепций коммерческой инфраструктуры и форматов коммерческой/жилой недвижимости КОТ/жилых районов/коттеджных поселков/отдельных зданий (включая ТРЦ, БЦ, МФК. индустриальные парки).
- Разработка бизнес-планов объектов недвижимости и поиск инвесторов/покупателей/арендаторов, и т.п.
- Аудит работы других внешних консультантов и перевод их работы на практические рельсы.
Звоните: +79221100101
Пишите: 79221100101@ya.ru
Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости и территорий! Наращиваем ценность ЖК и территорий на основе 17-летнего опыта разработки концепций коммерческой и жилой недвижимости в разных регионах России.
Нашими клиентами являются также известные консалтинговые агентства GMK и DeVision, оказывающие услуги для девелоперов: они обращаются к нам в самых сложных случаях.
