Алексей Коноплев — основатель и руководитель консалтингово-маркетингового агентства Neomaker.ru / Делайновое.рф, практикующий эксперт рынка недвижимости с 27-летним опытом. Реализовал более 236 проектов в России, Казахстане и Узбекистане. Спикер федеральных отраслевых форумов, эксперт РБК, «Коммерсанта», «Делового квартала». Работает с девелоперами, застройщиками, владельцами земельных участков и объектов коммерческой недвижимости.
«Рынок сложный. Но именно сложные задачи - наш профиль»
— Алексей, для кого работает Neomaker.ru / Делайновое.рф? Кто ваши типичные клиенты?
У нас несколько категорий клиентов, и у каждой - своя боль. Первая и самая большая группа - девелоперы и застройщики, которым нужно принять решение: что строить, в каком формате, для кого и по какой цене. Это может быть жилой комплекс, многофункциональный комплекс, коттеджный посёлок с инфраструктурой, складской или light industrial-парк, гостиница, санаторий, торговый или офисный объект.
Вторая группа - владельцы земельных участков. Часто это частные лица, семейные компании или промышленные предприятия, у которых есть земля, и они не понимают, что с ней делать. Для них мы выполняем анализ наилучшего использования (Best Use) - от 10 соток до 1500 гектаров.
Третья группа - отделы маркетинга крупных девелоперских компаний. Они понимают, что им нужна экспертиза по коммерческой недвижимости, которой у штатной команды нет, или не хватает ресурсов на конкретный проект. В этом случае мы работаем как внешний аналитический центр.
И четвёртая группа - это крупные консалтинговые агентства, которые сами обращаются к нам, когда у них нет компетенции по коммерческой и многофункциональной недвижимости в регионах. Нам доверяют такие компании, как GMK, DeVision, Этажи Девелопмент.
«Best Use - это не шаблон. Это каждый раз новое исследование»
— Расскажите подробнее об анализе Best Use. Что это такое и зачем он нужен владельцу земли?
Best Use, или анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, - это ответ на вопрос: «Что именно и как именно строить на этом участке, чтобы получить максимальную отдачу?» Это не просто перебор вариантов. Это глубокое исследование: анализ окружения, транспортной доступности, социально-демографического портрета территории, конкурентной среды, спроса, экономики проекта.
Владелец участка в 5 гектаров в Тюмени, Ростове-на-Дону или Владивостоке - это человек, у которого есть актив, но нет ответа на главный вопрос. Мы этот ответ даём. Причём не абстрактный - «постройте ЖК» или «сделайте склад» - а конкретный: вот формат, вот этажность, вот целевая аудитория, вот почему именно это сработает здесь и сейчас.
Мы работаем с участками от 10 соток до 1500 гектаров. Это принципиально разные масштабы задач. Маленький участок может быть идеально расположен под стрит-ретейл или мини-отель. Огромная территория требует стратегического мастер-плана с поэтапным освоением.
«Коммерческая инфраструктура новых районов и ЖК - это не "добавить кофейню". Это система»
— Вы отдельно выделяете направление коммерческой инфраструктуры в жилых комплексах. Почему это важно?
Потому что рынок стал другим. Покупатель квартиры сегодня смотрит не только на планировку и цену. Он смотрит на то, что будет у него на первом этаже, во дворе, в пешей доступности. Коммерческая инфраструктура - это ключевой фактор конкурентоспособности ЖК.
При этом большинство застройщиков либо делают это интуитивно, либо копируют конкурентов. В итоге в новых кварталах появляется очередной «маникюр, суши и цветы» - и через год половина площадей пустует. Арендаторы уходят, жители недовольны, репутация девелопера страдает.
Мы разрабатываем концепции коммерческой инфраструктуры системно: что нужно этому конкретному жилому кварталу, исходя из его масштаба, состава жителей, окружения, конкуренции. Это наш конёк. Именно за эту работу проект «Авторский квартал Машаров» в Тюмени победил на RCSC Awards 2024 в номинации «Торговый кластер в жилом комплексе».
«Мы не конвейер. У нас нет шаблонных отчётов»
— В чём главное отличие Neomaker.ru от крупных федеральных агентств?
Главное отличие - в глубине и честности. Крупные агентства - CBRE, JLL, Knight Frank, Nikoliers, NF Group — прекрасные компании с огромными ресурсами. Но у них есть своя специфика: они заточены под Москву и Санкт-Петербург, под крупнейшие объекты и сделки. Региональная коммерческая недвижимость нередко остаётся за периметром их реальной экспертизы.
То же касается консалтинговых агентств, изначально специализирующихся на жилой недвижимости. GMK, DeVision, Этажи Девелопмент - уважаемые игроки, но их основной фокус - жильё. Когда им попадается проект с гостиницей, light industrial или многофункциональным комплексом в регионе - они приходят к нам.
Мы работаем в регионах реально и глубоко. У нас 27 лет практики, более 236 реализованных проектов по всей России, в Казахстане и Узбекистане. Мы понимаем специфику Екатеринбурга, Тюмени, Ростова-на-Дону, Сочи, Анапы, Владивостока, Перми, Набережных Челнов. Не потому что читали про них в обзорах - а потому что делали там проекты.
Второй момент: наши отчёты - рабочие инструменты, а не красивые презентации для полки. Достаточно сравнить формат и глубину наших исследований с тем, что часто присылают другие. Мы пишем то, с чем можно идти к инвесторам, банкам, проектировщикам и принимать реальные решения.
«27 лет - это не просто цифра. Это опыт через кризисы»
— Вы работаете с 1999 года. Что это значит для клиента?
Это значит, что мы прошли через несколько кризисов - 2008, 2014, 2020, 2022 - и накопили понимание того, как рынок ведёт себя в разных условиях. Молодые агентства, созданные в годы бума, имеют опыт только «хорошей погоды». Мы умеем работать в любой.
За 27 лет мы видели, как появлялись и умирали форматы. Как light industrial вырос из ниши в отдельный рынок. Как торговые центры переживали реконцепцию. Как офисный рынок менял структуру. Как рекреационная недвижимость - отели, базы отдыха, санатории - становится всё более востребованной.
Этот исторический и "насмотренный" опыт - не абстракция. Он позволяет нам избежать ошибок, которые типичны для «свежих» аналитиков: не переоценивать спрос, не игнорировать цикличность рынка, правильно считать риски.
«Мы умеем делать то, чего не умеют другие: сложную коммерцию в регионах»
— Какие типы объектов - ваша особая специализация?
Мы гордимся экспертизой в тех сегментах, где реально мало компетентных игроков. Вот неполный список:
- Light Industrial и складская недвижимость - один из самых быстрорастущих сегментов последних лет, требующий понимания производственной, логистической и арендной специфики.
- Гостиничная и рекреационная недвижимость — отели, базы отдыха, санатории, курортные комплексы. Особенно актуально для Сочи, Анапы, Крыма и региональных курортных направлений.
- Бизнес-центры и офисные объекты - умеем считать реальную поглощаемость офисного рынка в регионах, а не переносить московские метрики на регион/город.
- МФК (многофункциональные комплексы) - проекты, сочетающие жильё, офисы, торговлю, гостиницу. Требуют понимания всех этих рынков одновременно.
- Коттеджные посёлки с коммерческой инфраструктурой - нишевый сегмент с очень специфическими требованиями к составу инфраструктуры.
- Спортивные объекты - стадионы, физкультурно-оздоровительные комплексы, специализированные спортивные площадки.
- КОТ (комплексное освоение территорий) - масштабные проекты создания новых городских районов или посёлков.
«Мы - не просто аналитики. Мы - партнёры по созданию продукта»
— Что кроме исследований вы предлагаете клиентам?
Мы работаем на стыке маркетинга, стратегии и архитектуры. У нас есть собственное направление архитектурного проектирования - генпланы, архитектурные концепции. Это уникально для агентства нашего профиля.
Это важно, потому что хорошее маркетинговое исследование должно переходить в конкретные планировочные решения. Мы не просто говорим: «В этом районе нужно 1500 кв. м торговли и 800 кв. м под кафе». Мы показываем, как это расположить, как организовать потоки, какой должна быть архитектурная среда.
Дополнительно - мы помогаем с реализацией объектов недвижимости, юридическим сопровождением сделок, HR-маркетингом для производственных и девелоперских компаний. Это полный цикл поддержки проекта - от замысла до реализации.
«СМИ пишут о нас бесплатно. Потому что мы эксперты»
— Как рынок оценивает вашу работу?
Лучший показатель - это то, что СМИ обращаются к нам как к экспертам регулярно и по собственной инициативе. РБК, «Коммерсантъ», «Деловой квартал», 66.ru, DK.RU, INFOPRO54 — это не рекламные материалы, это реальные экспертные комментарии, которые журналисты запрашивают, когда нужно разобраться в теме.
Второй показатель - награды объектов, в создании которых мы участвовали. Авторский квартал «Машаров» (Тюмень) - победитель RCSC Awards 2024 и финалист Urban Awards 2023. Компаунд «Проспект Мира» (Екатеринбург) - призёр ТОП ЖК 2024 в двух номинациях, финалист Urban Awards 2022 и 2023. БЦ «Президент» (Екатеринбург) - лучший бизнес-центр класса A в России по версии CRE Awards 2014.
Третий показатель - нам доверяют крупные игроки отрасли. Когда к нам приходят GMK или Этажи Девелопмент со своими задачами - это говорит о многом.
«Наши клиенты не боятся делать новое. И правильно делают»
— Для кого Neomaker.ru / Делайновое.рф будет особенно ценен?
Для тех, кто хочет не просто «сделать проект», а сделать правильный проект. Для девелопера, которому важно понять реальный спрос - а не получить отчёт с красивыми цифрами. Для владельца участка, который хочет принять взвешенное решение, а не угадать. Для маркетолога, которому нужна настоящая экспертная поддержка, а не очередной формальный «анализ конкурентов».
Мы работаем в 27+ регионах России, плюс Казахстан и Узбекистан. Мы готовы браться за сложные, нестандартные, многофункциональные проекты - там, где другие говорят «это слишком специфично» или «у нас нет такой экспертизы». Работа выполняется быстро, качественно и относительно недорого)).
Наш лозунг - «Делай новое». Это не маркетинг. Это философия работы.
Контакты и ссылки
Neomaker.ru / Делайновое.рф
Основатель: Алексей Коноплев
📍 Екатеринбург - Москва - Сочи
📞 +7 922 110-01-01
✉️ 79221100101@ya.ru
💬 Telegram / WhatsApp: +7 922 110-01-01
