Рынок коммерческой недвижимости не стоит на месте. Требования арендаторов к комфорту, технологичности и устойчивости зданий растут с каждым годом. Устаревшие классы A, B и C уже не могли в полной мере отразить разницу между просто «хорошим» и «премиальным» офисом. В 2024 году Moscow Research Forum представил обновленную классификацию, введя новый высший стандарт — класс Prime.
Этот шаг не только сегментирует московский рынок, но и задает четкий ориентир качества для девелоперов по всей России. В этой статье мы детально разберем, что скрывается за новой классификацией и на что стоит обращать внимание при проектировании современных бизнес-пространств.
Этот шаг не только сегментирует московский рынок, но и задает четкий ориентир качества для девелоперов по всей России. В этой статье мы детально разберем, что скрывается за новой классификацией и на что стоит обращать внимание при проектировании современных бизнес-пространств.
Иерархия современного офисного рынка: от Prime до C
Современная классификация выстроена по строгой иерархии, где каждый класс предъявляет все более высокие требования к объекту.
- Класс Prime — элита рынка. Здания, соответствующие самым строгим стандартам по всем параметрам.
- Класс A — высококлассные бизнес-центры, которые мы привыкли считать «премиум».
- Класс B+ — здания среднего класса с потенциалом для апгрейда.
- Класс B- — базовые офисные помещения.
- Класс C — все здания, не соответствующие критериям вышеперечисленных классов.
Важное отличие: в классе Prime допускается несоответствие лишь двум обязательным критериям в определенных разделах. Для классов A, B+ и B- также можно «заместить» два обязательных критерия, но здесь вступает в силу правило «3 факультативных = 1 обязательный». Это означает, что девелопер может компенсировать недостатки за счет перевыполнения плана по дополнительным опциям.
Класс Prime: золотой стандарт офисной недвижимости 2024 года
Появление класса Prime — ответ на запрос крупнейших международных и российских компаний на пространства наивысшего качества. Это не просто «чуть лучший класс А», а принципиально новый уровень.
Ключевые отличия Prime-зданий:
1. Бескомпромиссная инженерия и технологии
- Полная автоматизация: Единая центральная система управления зданием (BMS), контролирующая все инженерные системы (отопление, вентиляцию, электричество, лифты, пожарную безопасность).
- Высокая надежность: Резервирование системы холодоснабжения, гарантированное электроснабжение второй категории с возможностью автономной работы не менее 30 минут.
- Комфорт микроклимата: Индивидуальное регулирование температуры в каждом офисе, мощная система вентиляции (60 м³/ч на 10 м²), система увлажнения и фильтрации воздуха с фильтрами не ниже F9.
- Скорость и комфорт: Лифты с интеллектуальным распределением потока и временем ожидания в час-пик не более 30 секунд.
2. Премиальная архитектура и планировка
- Пространство и свет: Высота потолков — от 3,5 метров, панорамное энергоэффективное остекление, большая глубина этажа (не более 12 метров до ядра) для эффективной планировки.
- Свобода планировки: Шаг колонн не менее 8,1х8,1 метра, что позволяет создавать открытые пространства без лишних преград.
- Нагрузка на перекрытия: Не менее 400 кг/м², что критически важно для IT-компаний с серверными и плотной расстановкой мебели.
- Техническая готовность: Возможность установки фальшпола высотой от 150 мм.
3. Идеальная локация и инфраструктура
- Элитный адрес: Расположение внутри ТТК, в Москва-Сити или в Ленинградском деловом коридоре (согласно Приложению 1 документа).
- Транспортная доступность: Не более 10 минут пешком до метро/МЦК/МЦД.
- Парковка: Подземная или многоуровневая, с обеспеченностью местами по строгому нормативу (внутри Садового кольца — 1 место на 200 м²) и принципом «сухие ноги».
4. Профессиональное управление и сервисы
- Единый собственник и УК: Здание должно управляться одной профессиональной компанией с портфелем не менее 50 000 м², имеющей опыт работы с объектами Prime/A-класса.
- Отсутствие монополии: Не менее 3 независимых телеком-провайдеров.
- Развитая коммерческая инфраструктура: В шаговой доступности («сухие ноги») должно быть не менее 5 различных услуг (кафе, банк, химчистка и т.д.).
- Обязательная сертификация: Наличие «зеленого» сертификата (BREEAM, LEED, КЛЕВЕР и др.) — не опция, а обязательное требование.
Сравнительная таблица: Prime vs A vs B+ vs B-
Для наглядности выделим ключевые обязательные критерии по основным разделам:
Что выделяет качественное офисное здание в 2025 году? Тренды для девелоперов
Анализ классификации показывает четкие тренды, которые будут определять успешность офисного проекта не только в Москве, но и в регионах.
- Фокус на здоровье и благополучии (WELL-being). Это не только системы кондиционирования и увлажнения, но и высокий коэффициент естественного освещения (КЕО), качественные отделочные материалы, зоны отдыха и рекреации.
- Гибкость и технологическая готовность. Свободные планировки, фальшполы, высокая мощность электроснабжения (от 60 Вт/м²) и отсутствие привязки к одному телеком-провайдеру — must-have для привлечения современных арендаторов.
- Устойчивость и ESG. «Зеленая» сертификация перешла из разряда «приятного бонуса» для Prime-класса в обязательный атрибут. Регионам стоит обратить на это внимание уже сейчас.
- Локация и транспортная логистика. Удобный доступ на общественном транспорте и решение проблемы парковки — критически важны. Даже в регионах здание в 15 минутах ходьбы от метро или остановки будет проигрывать более доступному конкуренту.
- Профессиональное управление как конкурентное преимущество. Арендаторы ценят предсказуемость и качество сервиса. Наличие известной УК с опытом и репутацией добавляет объекту баллов.
Ориентиры для регионов: на что делать ставку при проектировании новых зданий
Региональным девелоперам не обязательно стремиться к строительству Prime-объектов, но игнорировать тренды, которые он задает, — значит рисковать оказаться неконкурентоспособными.
- Не экономьте на инженерии. Надежные системы вентиляции, отопления и электроснабжения — основа долгосрочной эксплуатации и удовлетворенности арендаторов.
- Заложите современные планировочные решения. Высота потолков от 3,2 м, минимальное количество колонн, хорошее остекление. Это напрямую влияет на привлекательность пространства.
- Решите вопрос с парковкой. Даже если нет возможности построить подземный паркинг, организуйте охраняемую наземную парковку с четкой логистикой.
- Сотрудничайте с профессиональными УК. Управление начинается не после сдачи объекта, а на этапе его проектирования.
- Учитывайте «зеленые» стандарты. Даже без официальной сертификации закладывайте энергоэффективные технологии и экологичные материалы — это будущее, которое уже наступило.
Заключение
Новая классификация Moscow Research Forum во главе с классом Prime — это не просто таблица с критериями. Это дорожная карта для развития всего рынка коммерческой недвижимости России. Она четко показывает, что будущее за умными, удобными, «зелеными» и гибкими зданиями, которые ориентированы на здоровье и продуктивность людей, работающих внутри.
Девелоперам из регионов этот документ дает бесценный ориентир — понимание, какие параметры являются определяющими для создания востребованного и качественного офисного продукта в 2024 году и в ближайшем будущем.
Neomaker.RU / Делайновое.рф — консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости. Ключевые направления: маркетинговые исследования, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, консалтинг по управлению активами. С 1999 г.
Для дополнительной информации:
Для дополнительной информации:
- Сайт: www.neomaker.ru
- Телефон: +7 (922) 110-01-01
- Email: 79221100101@yandex.ru
- Локации: Екатеринбург, Москва
