Авторский квартал "Машаров" в Тюмени: лучший торговый кластер в жилом комплексе
Торговая галерея Авторского квартала "Машаров" в Тюмени стала лауреатом престижной премии RCSC Awards 2024 в номинации "Торговый кластер в жилом комплексе". Это признание подчеркивает редкое качество проекта: умение органично вписать комплексную торговую инфраструктуру в структуру жилого комплекса, превратив её не просто в функциональное дополнение, а в подлинный драйвер развития территории.
RCSC Awards - одна из наиболее авторитетных премий в индустрии торговой недвижимости, которая на протяжении 23 лет отмечает выдающиеся достижения в отрасли. В конкурсе 2024 года участвовали свыше 1000 уникальных объектов, из которых лишь более 200 удостоились звания победителей. Такой уровень конкуренции делает победу "Машарова" событием, заслуживающим профессионального анализа.
История проекта и контекст
Масштаб и локация
Авторский квартал "Машаров" - это амбициозный проект компании Сибинтел Девелопмент, одной из крупнейших девелоперских компаний на рынке Тюмени, действующей более 20 лет. Квартал расположен в одной из наиболее перспективных локаций города - в центре Тюмени, вдоль главной улицы Республики и между двумя центральными городскими площадями: 400-летия Тюмени и областной администрации.
Территория проекта представляет собой квадрат улиц Профсоюзная-Республики-Советская-М.Горького, что обеспечивает исключительную пешеходную доступность и интеграцию с существующей городской тканью. Масштаб амбициозный: квартал рассчитан на 4000 жителей и включает 8 жилых домов с авторским дизайном каждого, а общая площадь территории составляет более 6 гектаров.
Строительство и график реализации
Сроки реализации проекта установлены на период 2021-2029 годов. Первый жилой дом квартала был введен в эксплуатацию в начале 2023 года, что свидетельствует о динамичном темпе строительства. К осени 2024 года произошло важное событие для комплекса: торжественное открытие пешеходного бульвара с торговой галереей - именно это событие позволило объекту стать полноценной достопримечательностью в туристическом маршруте по Тюмени.
Архитектурная концепция
Концепция проекта разработана международным архитектурным бюро R+S. Стиль предполагает органичное сочетание двух трендов: индустриального минимализма (высотность, геометрия, стекло) и экостиля (натуральные материалы, теплые цвета, ландшафтный дизайн). Этот гибридный подход позволил создать пространство, которое одновременно выглядит современным и человечным.
Ключевой архитектурный инструмент проекта - пешеходный бульвар, который не просто соединяет здания, но преобразует прилегающие торговые центры ТРЦ "Калинка" и ТРЦ "Гудвин" в единую градостроительную систему. Это решение требовало глубокого понимания городской мобильности и структуры пешеходных потоков.
Роль Neomaker.ru в разработке концепции коммерческой инфраструктуры
Почему потребовалась консалтинговая поддержка
Как отмечается в исходном материале, первоначальный мастер-план проекта был разработан итальянским архитектурным бюро и требовал практического "приземления" в части коммерческих площадей. Архитекторы часто создают решения, ориентированные прежде всего на художественную цельность и визуальный образ, в то время как коммерческие помещения требуют глубокого понимания рынка, операционной логики бизнеса и потребительского спроса.
Именно в этом контексте к работе над проектом был привлечен консалтинговый опыт Neomaker.ru — компании, специализирующейся на разработке концепций коммерческой недвижимости в жилых комплексах.
Этап 1: Маркетинговое исследование и геомаркетинг
Первой работой консультантов стало полноценное маркетинговое исследование локации:
Анализ локации: детальное изучение микролокации в контексте пешеходных потоков, транспортной доступности, целевых аудиторий
Мониторинг бизнес-операторов: исследование компаний, действующих в соседних торговых центрах, их бизнес-моделей и форматов
Оценка спроса-предложения: анализ избытка или дефицита определенных форматов коммерческой недвижимости на рынке Тюмени
Анализ цен: изучение арендных и продажных ставок для различных сегментов retail-рынка
Эта аналитика позволила определить не просто "что можно продать", но "что действительно будет работать и генерировать прибыль" в этой специфической локации.
Этап 2: Оценка проектных решений и рекомендации
На этом этапе проводилась критическая оценка архитектурно-планировочных решений с позиции коммерческой состоятельности:
Расчет целевого населения (резидентов): определение оптимального количества жителей, которое должно быть резервуаром потребителей для коммерческой инфраструктуры
Объемные показатели коммерческой инфраструктуры: расчет требуемых площадей для различных назначений (retail, F&B, услуги)
Оптимизация параметров: некоторые предложенные архитекторами решения были сохранены, некоторые оптимизированы, а некоторые полностью исключены из проекта
Консультанты указывают на важный момент: застройщики часто "любят перезакладываться" на этапе проектирования, что может привести к избытку непрофильных площадей. Отдельное внимание уделялось корректировке параметров офисной башни (бизнес-центра класса А), который является компонентом комплекса.
Этап 3: Разработка генеральной идеи коммерции и драйверов развития
Третий этап был наиболее концептуально сложным. Здесь разрабатывалась не просто список помещений, а целостная идея коммерческой экосистемы:
Основная идея: превращение торговой инфраструктуры в движущую силу развития территории (именно "драйвер", а не просто "функциональное дополнение")
Новые форматы коммерческой недвижимости: разработка форматов, которые будут отличать "Машаров" от типичных retail-решений
Форматные и стандартные решения для помещений: создание четких технических заданий на проектирование коммерческих помещений, включая инженерную инфраструктуру, ОВКВ, электричество и связь
Этот этап требовал не просто знания рынка, но и "предвидения" того, какие форматы будут актуальны в момент открытия объекта и в течение последующих лет.
Этап 4: План практической реализации
Завершающий этап — разработка конкретного плана реализации всех концептуальных решений. Этот этап включал:
Технические задания на проектирование
Рекомендации по выбору управляющих компаний и операторов
Стратегия маркетинга и лизинга коммерческих площадей
Алгоритмы взаимодействия с потенциальными арендаторами
Результаты: что было реализовано
Оптимизированная коммерческая инфраструктура жилого комплекса
В результате консультационной работы были достигнуты следующие результаты:
Оптимизированы объемные показатели: коммерческая инфраструктура квартала масштабирована в соответствии с реальными потребностями 4000-жительного микрорайона
Выделены драйверы развития: определены форматы и направления, которые будут привлекать не только жителей квартала, но и горожан из соседних районов
Разработаны новые форматы: созданы инновационные подходы к организации коммерческого пространства, отличающие проект от типовых решений
Торговая галерея: Open-Air Center формат
Центральный элемент коммерческой инфраструктуры — торговая галерея на пешеходном бульваре, реализованная в современном формате Open-Air Center. Этот формат имеет ряд стратегических преимуществ:
Архитектурно-планировочные параметры:
Высокие потолки: 5-6 метров, что создает благородный масштаб пространства
Панорамное остекление и витражные входные группы, соответствующие международным стандартам
Отдельные магазины на первом этаже (встроенно-пристроенные помещения)
Прямой выход на пешеходный бульвар
Функциональные преимущества:
Street Retail формат открывает преимущества, превосходящие потенциал офисных зданий или закрытых торговых центров
Выход на главную улицу города (Республики) обеспечивает максимальную видимость
Органичное соседство: новые пешеходные связи увеличивают трафик и интерес как среди жителей квартала, так и среди горожан
Open-Air формат позволяет совместить приятный шопинг с качественной городской средой
Критичные параметры помещений:
Прозрачные входные группы
Витражное остекление (не просто окна, но витраж)
Высота потолков от 5 до 6 метров
Эти параметры стали "стандартом ликвидных коммерческих помещений" — важный результат работы консультантов, который определил требования к ТЗ для проектирования.
Встроенные помещения: качественные стандарты
Помимо галереи, проект включает встроено-пристроенные коммерческие помещения в жилых домах. Консультантами были определены стандарты для обеспечения их ликвидности:
Прямой выход на улицу или пешеходные зоны
Стандартизированные размеры помещений
Единая инженерная инфраструктура
Стандартная отделка фасада
Бизнес-центр класса А
Проект включает отдельно стоящий бизнес-центр класса А — многофункциональный объект, интегрированный в градостроительную систему квартала. Этот объект служит не просто источником офисных площадей, но и дополнительным якорем, привлекающим деловой трафик в квартал.
Комплексное благоустройство как часть коммерческой стратегии
Важный момент, который часто упускается в типовых проектах: благоустройство в "Машарове" является неотъемлемой частью коммерческой стратегии:
Пешеходный бульвар с детскими игровыми зонами — он не просто зона отдыха, но и "сцена" для демонстрации магазинов и ресторанов
"Парящие дворы" на уровне 2-го этажа — расширенные зоны отдыха для резидентов
4 уровня благоустройства — от уровня земли до озелененной кровли
Приватные дворы-парки для жителей квартала
Благоустроенная кровля с видами на город, используемая как дополнительная зона притяжения
Эта многоуровневая система создает множественные точки социальной активности, которые, в свою очередь, генерируют потребительские потоки для коммерческих объектов.
RCSC Awards 2024: Что оценило жюри?
Победа проекта в номинации "Торговый кластер в жилом комплексе" — это признание целого комплекса достижений:
Концептуальная целостность: торговая инфраструктура органично интегрирована в структуру жилого комплекса, а не просто "прилеплена" к нему
Функциональное совершенство: проект демонстрирует понимание того, как торговля, жилье и городское пространство могут работать в единой системе
Архитектурное качество: решения в области строительной программы и дизайна соответствуют международным стандартам
Локационная стратегия: удачное использование центральной локации для создания нового туристического маршрута
Коммерческая состоятельность: проект демонстрирует, что красивое и функциональное пространство может быть экономически жизнеспособным
Практические уроки: что можно перенять?
1. Глубокое маркетинговое исследование перед проектированием
Часто девелоперы начинают с архитектурной идеи, а потом пытаются "впихнуть" в неё коммерцию. "Машаров" демонстрирует противоположный подход: маркетинговое исследование должно предшествовать или, как минимум, быть параллельным архитектурной разработке.
Этот подход экономит время и деньги, предотвращая необходимость переделок на более поздних этапах.
Консультанты проекта разработали четкие стандарты для ликвидных помещений:
Высота потолков 5-6 метров
Панорамное остекление
Прозрачные входные группы
Стандартная разбивка
Единая инженерная инфраструктура
Эти стандарты упрощают проектирование, снижают стоимость строительства и облегчают последующий лизинг. Они должны быть закреплены в техническом задании на проектирование.
3. Интеграция благоустройства в коммерческую стратегию
Благоустройство — это не просто "красивое украшение" квартала. Многоуровневая система озеленения, пешеходных зон, детских площадок, терасс на крышах — это инфраструктура, генерирующая потребительские потоки.
Когда люди приходят на красивый пешеходный бульвар отдохнуть, они неизбежно посещают расположенные там магазины, кафе и рестораны.
4. Open-Air Center как альтернатива закрытому торговому центру
В условиях современного урбанизма закрытые торговые центры теряют популярность, особенно для формата street retail. Open-Air Center формат позволяет:
Создать более человечное пространство
Обеспечить органичную интеграцию с городской тканью
Привлечь случайных прохожих, а не только целевых покупателей
Сделать проект более устойчивым к технологическим и социальным изменениям
5. Мультифункциональность как система, а не просто микс форматов
"Машаров" демонстрирует, что мультифункциональность наиболее эффективна, когда она спроектирована как система, где каждый элемент поддерживает другие:
Жилье обеспечивает жителей для коммерции
Коммерция привлекает дополнительный трафик
Благоустройство создает условия для обеих групп потребителей
Красивое пространство притягивает туристов и повышает стоимость всего комплекса
6. Правильное взаимодействие архитекторов и коммерческих консультантов
Проект показывает, как может быть продуктивным диалог между архитекторами (которые думают в категориях образов и пропорций) и коммерческими консультантами (которые думают в категориях спроса и доходности).
Лучший результат достигается не когда одна сторона подчиняется другой, а когда происходит взаимное обогащение идей.
Демография и целевой рынок
Проект рассчитан на 4000 жителей в сегменте "комфорт +". Это — средний класс с достаточно высокой платежеспособностью. Для коммерции это создает базу потребителей с:
Высокой средней покупательной способностью
Спросом на качественные товары и услуги
Готовностью платить за удобство и красоту
Активным образом жизни (спорт, культура, расслабление)
Благодаря центральной локации, кроме жителей квартала, основной потребительской базой будут люди, работающие в центре города и использующие пешеходный бульвар как маршрут между своими рабочими местами.
Сравнение с конкурентами на рынке
На рынке Тюмени "Машаров" в торговой части конкурирует с рядом крупных торговых центров:
ТРЦ "Калинка" (40 000 м² GBA)
ТРЦ "Гудвин" (41 000 м² GBA)
ТРЦ "Премьер"
ТЦ "Галерея Вояж"
Однако конкурентное преимущество "Машарова" заключается именно в том, что его торговая галерея:
Интегрирована в жилое пространство, а не конкурирует с ним
Открыта в архитектурном смысле (Open-Air), что более соответствует современным трендам
Создает новые пешеходные потоки между существующими крупными торговыми центрами
Таким образом, проект не столько конкурирует, сколько создает собственный сегмент рынка.
Важно отметить, что открытие торговой галереи (2024) произошло значительно раньше полного завершения жилого строительства (2029). Это стратегическое решение позволило:
Начать получение доходов от коммерческой части раньше
Создать привлекательность для потенциальных покупателей квартир
Продемонстрировать реальность проектного видения
Выводы и рекомендации
Для разработчиков
Инвестируйте в предпроектные исследования: маркетинговое исследование на этапе концепции обойдется дешевле, чем переделки на этапе строительства
Привлекайте специализированных консультантов: коммерческие консультанты должны быть вовлечены в процесс на ранних этапах, а не в конце
Стандартизируйте параметры: четкие стандарты для коммерческих помещений упрощают проектирование и последующий лизинг
Интегрируйте, не смешивайте: мультифункциональность работает только если она спроектирована как система, а не просто микс несвязанных компонентов
Для инвесторов и риэлторов
Ищите проекты с интегрированной коммерцией: жилые комплексы с собственной коммерческой инфраструктурой более устойчивы к рыночным циклам
Обращайте внимание на качество благоустройства: красивое публичное пространство генерирует потребительские потоки и повышает стоимость квартир
Центральная локация плюс интеграция с городской тканью = будущее: проекты, которые не конкурируют, а сотрудничают с соседней городской инфраструктурой, имеют лучший потенциал
Для городских планировщиков
Поддерживайте разработку пешеходных бульваров: "Машаров" демонстрирует, как пешеходные связи между существующей инфраструктурой могут создать новую добавленную стоимость
Стимулируйте мультифункциональное развитие центра: города, которые развивают центр как место жизни (а не просто работы), более привлекательны и устойчивы
Требуйте качества архитектуры и дизайна: красивые пространства генерируют активность и инвестиции
Итоговая оценка
Авторский квартал "Машаров" - это редкий пример, когда амбициозная архитектурная идея (органичное сочетание индустриального и эко-стиля), солидная девелоперская компетентность (Сибинтел с 20-летним опытом), международная архитектурная квалификация (бюро R+S) и глубокое понимание рынка (консультирование Neomaker.ru) объединяются в один проект.
Результат - проект, который не просто красив, но экономически состоятелен и функционально совершенен. Победа на RCSC Awards 2024 - это признание этого комплексного подхода.
Для профессионалов в области девелопмента и управления недвижимостью "Машаров" — это образец к подражанию: демонстрация того, что высокое качество, инновационность и коммерческая успешность совместимы и взаимно усиливают друг друга.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф — консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).