ЭКСПЕРТНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ТЮМЕНИ (2025-2026)

Рынок жилой недвижимости Тюмени в 2025 году демонстрирует относительно стабильное развитие с умеренным ростом цен и снижением активности сделок. В отличие от турбулентных рынков Новосибирска и Пермь, Тюмень показывает более консервативную динамику. Город входит в топ-25 по инвестиционной привлекательности среди российских городов с доходностью 11,5% при сдаче в аренду. Вторичный рынок показывает стагнацию цен, а первичный рынок продолжает расти, формируя устойчивый ценовой разрыв в 23%.

На вторичном рынке Тюмени наблюдается динамика роста, хотя и более умеренная, чем в других крупных городах:

·На май 2025: 155,8 тыс. руб./м² (первичный рынок)

·На июль 2025: 127,1 тыс. руб./м² (вторичный рынок), стагнация на уровне +0,4%

·На август 2025: 153,3 тыс. руб./м² (первичный рынок)

·На конец 2025 года: 153,0 тыс. руб./м² (первичный рынок)

·На конец 2025 года: 141,4 тыс. руб./м² (вторичный рынок)

·На 29 января 2026: 149,4 тыс. руб./м² (первичный рынок), 137,7 тыс. руб./м² (вторичный рынок)

За 2025 год цены в новостройках выросли на 5-10%, на вторичном рынке — на 5-8%. Важно отметить, что вторичный рынок прошел стадию стагнации в июле-августе 2025, когда цены практически не менялись из-за высоких ставок по ипотеке и отсутствия роста доходов населения.^]

·На первичном рынке: около 7,5 млн рублей (август 2025)

·На вторичном рынке: около 6,5 млн рублей

·Цены в центре города (Советский, Ленинский районы): 4,5-6 млн рублей

·В спальных районах: 3,5-4,5 млн рублей

·На периферии: 3,0-3,5 млн рублей

Стоимость квадратного метра колеблется в диапазоне 65-80 тыс. рублей в зависимости от типа жилья и района.

На август 2025 года разрыв составил 23,1%:

·Первичный рынок: 153,3 тыс. руб./м²

·Вторичный рынок: 124,5 тыс. руб./м²

По данным на конец 2025 года, средняя разница составляет примерно 20% между первичным (153 тыс. руб.) и вторичным (141,4 тыс. руб.) рынками. Тюмень занимает 34-е место в рейтинге российских городов по величине ценового разрыва.

Эксперты отмечают, что разрыв сохраняется стабильно и был не вызван исключительно эффектом льготной ипотеки. Факторы: устаревание жилого фонда на вторичном рынке, более привлекательный продукт от застройщиков (новая отделка, инфраструктура) и строительная инфляция.

На первичном рынке Тюмени в 2025 году происходила поэтапная динамика:

·Первая половина: активная погоня за льготной ипотекой перед анонсированными изменениями программы

·Вторая половина: спад активности, последующее восстановление

·Конец 2025: возобновление спроса перед изменениями семейной ипотеки с февраля 2026

Средняя стоимость квартиры на первичном рынке выросла до 7,5 млн рублей (+13,2%), при этом средняя площадь выросла до 48 м², указывая на смещение спроса в сторону более просторных квартир.

Вторичный рынок показал более сложную динамику:

·Количество сделок: 864 в 2025 году против 993 в 2024 году (падение на 13%)

·Цены: фактическая стагнация в июле 2025 (рост на 0,4% за месяц)

·Структура по районам: неравномерная, некоторые районы показали падение активности на 50%+

Причины стагнации: высокие ставки по ипотеке (выше 18%), невозрастающие доходы населения, ожидание улучшения условий финансирования.

Некоторые районы показали существенное сокращение: Тюменская слобода упала с 399 до 180 сделок (падение на 55%) из-за исчерпания нового жилья. При этом Дом Обороны остался стабильным (296 сделок в 2025 vs 304 в 2024), Мыс снизился на 20% (258→206 сделок), а Новопатрушево остался практически неизменным (183→185 сделок).

Количество сделок на первичном рынке не раскрыто полностью в источниках, но известно, что:

·Первая половина 2025: спад на 30,3% к аналогичному периоду 2024

·Вторая половина: восстановление благодаря программам и снижению ставок

·Конец 2025 - начало 2026: активизация перед изменениями программ ипотеки

Доля ипотечных сделок в конце 2025 года превысила 50% (в начале года была около 30%).

Объем сделок составил 864 в 2025 году против 993 в 2024 году - падение на 13%. Это свидетельствует о том, что после отмены массовой льготной ипотеки в конце 2024 активность снизилась и полностью не восстановилась даже к концу 2025.

Эксперты отмечают, что рынок находится в ожидании: покупатели надеются, что после дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ условия по ипотеке станут более доступными. Условный уровень 15% по ставкам был бы комфортен для покупателей, но этого уровня достигнуто не было к концу 2025.

Рынок Тюмени четко разделен по районам:

Характеристика: высокие цены (4,5-6 млн за однокомнатную), насыщенная инфраструктура, историческое ядро города. Районы как Студгородок, КПД, Дом печати остаются самыми популярными и сохраняют стабильный спрос. Спрос в этих районах минимально зависит от колебаний рынка.

·Количество сделок: 296 в 2025 vs 304 в 2024 (практически без изменений)

·Характеристика: удобная инфраструктура, близость социальных учреждений, спокойная атмосфера

·Статус: стабильный район для покупки жилья

·Количество сделок: 185 в 2025 vs 183 в 2024 (практически без изменений)

·Характеристика: популярное место для приобретения жилья

·Статус: стабильный микрорайон

·Количество сделок: 206 в 2025 vs 258 в 2024 (падение на 20%)

·Причина: ограниченное предложение из-за исчерпания ранних проектов

·Статус: рынок исчерпан, требует новых проектов

·Количество сделок: 180 в 2025 vs 399 в 2024 (падение на 55%)

·Причина: окончание периода новых поступлений жилья, покупатели переходят на альтернативные варианты

·Статус: рынок этого района серьезно ослаблен

·Количество сделок: 179 в 2025 vs 174 в 2024 (рост на 3%)

·Статус: умеренное развитие с балансом между спросом и предложением

·Цены ниже (3,0-3,5 млн рублей за однокомнатную)

·Спрос зависит от качества развития инфраструктуры и доступности общественного транспорта

·Потенциал: долгосрочный рост при развитии инфраструктуры

Рынок первичного жилья Тюмени остается фрагментированным с множеством игроков среднего размера.

Исторически лидировала ОАО «Тюменская домостроительная компания (ТДСК)» с 32,85% рынка (2005-2015 годы). В современный период лидеры:

1. ЭНКО (группа компаний) — один из федеральных лидеров

o Надежность по отзывам: 4,53 балла из 5

o Проекты: ЖК «Никольский» (от 4,94 млн руб.), ЖК «Айвазовский Сити» (от 6,14 млн руб.), ЖК «Беринг» (от 4,16 млн руб.)

o Стратегия: комплексное развитие территорий, собственная экосистема сервисов

2. ПИК — крупнейший девелопер России

o Надежность: 4,48 балла

o Масштаб: производство собственных материалов, огромный опыт

3. Брусника — федеральный застройщик

o Средняя стоимость м²: 150 тыс. рублей

o Этажность: 5-17 этажей

o Площадь квартир: 21-222 м²

o Проекты в Тюмени: Видный, «Новин» и восемь проектов на строительстве

4. "Страна Девелопмент" — федеральный застройщик

o Крупнейший среди активных девелоперов

o Доходность коммерческой недвижимости до 17,5%

5. ARSIB development

o Доля рынка: 3,56% по объему строящегося жилья

o Проекты: ЖК «Горизонт», Quattro, ЖК «Квартал перемен»

ОА «Тюменская домостроительная компания» (ТДСК), ООО «Проектно-строительная компания «Дом», ООО «Партнер-Инвест» и другие работают на рынке регионального и локального уровня.

·Базовые ставки: от 6% годовых (на конец 2025)

·Практические ставки: 15-18% для большинства заемщиков в середине 2025

·Первоначальный взнос: 15-20%

·Максимальный срок: до 30 лет

1. Семейная ипотека: 6-6,5% годовых (основная программа для молодых семей)

2. Материнский капитал: может быть использован как первоначальный взнос

3. Льготы отдельным категориям: социальные группы

4. Изменения с 1 февраля 2026: снижение размера субсидии банкам, что приведет к ужесточению требований к выдаче льготных кредитов

Динамика ипотечного финансирования критична:

·Отмена массовой льготной ипотеки в конце 2024 привела к спаду на 30% в Новосибирске

·Восстановление произошло частично благодаря запуску новых программ

·Ожидание изменений программ в феврале 2026 вызвало «эффект погони за последним вагоном» в конце 2025

Доля ипотечных сделок выросла с 30% в начале 2025 до 50%+ в конце 2025.

Тюмень занимает 23-е место среди российских городов по доходности инвестиций в недвижимость (2022-2024 годы).

·С учетом сдачи в аренду: 11,5% годовых^]

·Без учета аренды (только прирост стоимости): 6,4% годовых

Это означает, что на каждый 1 млн рублей инвестированный в квартиру, инвестор получает 115 тыс. рублей в год, или 9,6 тыс. рублей в месяц при полной загрузке квартиры.

На конец 2025 года показатели по аренде:

·Средняя доходность: 5,7% годовых для квартир в новостройках

·Срок окупаемости: 17,7 года

·Средняя ставка аренды: 36,7 тыс. руб./месяц

·Средняя цена квартиры в новостройке: 7,78 млн рублей

Для сравнения на 2024 год:

·Доходность: 5,1% годовых

·Срок окупаемости: 19,5 года

·Ставка аренды: 29,2 тыс. руб./месяц

Арендные ставки в Тюмени выросли значительно:

·За первую половину 2025: +9,2% по сравнению с первой половиной 2024

·Абсолютный рост арендных доходов (по налоговым деклараціям): +9% за период

·Рост аренды за год: до 19% по отдельным оценкам

Это указывает на то, что арендный доход растет быстрее, чем цены на квартиры, что улучшает инвестиционную привлекательность.

В городах УрФО доходность в новостройках варьируется:

·Тюмень: 5,7% (окупаемость 17,7 года)

·Екатеринбург: сравнимые показатели

·Средняя по стране: 5,4% (окупаемость 18,4 года)

Для сравнения в 2025 году:

·Банковские вклады: 15-17% годовых

·Государственные облигации: 14-16%

·Паевые инвестиционные фонды: переменная доходность

Таким образом, прямое инвестирование в недвижимость с доходностью 11,5% конкурентно, но уступает более консервативным финансовым инструментам при низком риске.

·Однокомнатные квартиры: около 5,5-5,7% годовых

·Двухкомнатные: примерно 5,5% (меньше арендуются)

·Трехкомнатные: меньший процент из-за высокой стоимости покупки и нижней арендной доходности

Для получения 11,5% совокупной доходности инвестору необходимо:

1. Получить 5,7% от аренды

2. Получить около 5,8% от прироста стоимости квартиры

Комбинация возможна при условии, что:

·Цена квартиры растет на 6-8% в год (что примерно соответствует инфляции + немного)

·Аренда растет на 5-7% в год (как и наблюдается)

1. Цены на первичном рынке: Рост на 6-10% ожидается в 2026 году. Основные драйверы:

o Восстановление платежеспособного спроса

o Снижение стоимости заемных средств (если ставки ЦБ продолжат снижаться)

o Повышение себестоимости строительства (материалы, инженерные системы, подрядные работы)

2. Цены на вторичном рынке: Ожидается более плавный рост, возможна стагнация при продолжении высоких ставок по ипотеке.

3. Вторичный рынок: Может стать более активным, так как покупатели будут искать более доступные альтернативы первичному рынку.

4. Ввод жилья: Ожидается стабилизация объемов введенного жилья на уровне 2025 года.

5. Ипотечные условия:

o Продолжится плавное снижение ставок (если будет снижена ключевая ставка ЦБ)

o Изменение параметров семейной ипотеки с 1 февраля 2026 ужесточит условия, но программа не будет отменена

6. «Мягкая посадка» рынка: Эксперты прогнозируют отсутствие резких скачков цен и ажиотажного спроса. Рынок будет развиваться эволюционно.

«После турбулентного 2025 года рынок недвижимости Тюмени готовится к «мягкой посадке». Ключевыми факторами станут плавное снижение ставок и изменение льготной ипотеки».

1. Инвестиционная привлекательность — Тюмень входит в топ-25 по доходности среди 79 крупных городов России.

2. Рост арендных ставок — аренда выросла на 9-19% за год, что улучшает доходность инвестиций.

3. Стабильность в центральных районах — спрос в центре остается устойчивым несмотря на волатильность.

4. Развитая экономика — город привлекает инвесторов благодаря развитой экономике (НГК, промышленность).

5. Миграционный приток — регион притягивает людей из других регионов, поддерживая спрос на жилье.

6. Разнообразие застройщиков — множество игроков обеспечивает выбор проектов.

1. Стагнация на вторичном рынке — в середине 2025 года цены практически не росли из-за высоких ставок по ипотеке.

2. Сокращение сделок — количество сделок на вторичном рынке упало на 13%.

3. Неравномерность по районам — некоторые районы (Тюменская слобода) потеряли 55% активности.

4. Высокий ценовой разрыв — 23% между первичным и вторичным рынками отпугивает часть покупателей.

5. Зависимость от ипотеки — 50% сделок в конце 2025 финансировались через ипотеку, что означает высокую уязвимость к изменениям условий.

6. Конкуренция альтернативных инвестиций — банковские вклады (15-17%) конкурируют с недвижимостью.

·Первичный рынок привлекателен для долгосрочного проживания благодаря новизне и гарантиям

·Вторичный рынок более доступен по цене (на 20% дешевле), особенно для первичной покупки

·Центральные районы (Советский, Дзержинский, Центральный) показывают стабильность

·Спальные районы (Дом Обороны, Новопатрушево) обеспечивают баланс между ценой и инфраструктурой

·Периферийные районы имеют потенциал долгосрочного роста при развитии инфраструктуры

·Тюмень входит в топ-25 по доходности с 11,5% годовых (с учетом аренды)

·Арендная доходность 5,7% привлекательна при росте арендных ставок на 9-19% в год

·Окупаемость инвестиции: 17,7 года (для новостроек в 2025)

·Вторичный рынок может быть более доступным входом для инвесторов с ограниченным бюджетом

·Долгосрочная стратегия (5-10+ лет) более целесообразна, чем краткосрочный флиппинг

·Рынок требует качественной инфраструктуры и удобств для дифференциации проектов

·Восстановление активности во втором полугодии 2025 указывает на наличие спроса

·Ужесточение условий программ господдержки требует переориентации на более платежеспособную аудиторию

·Фрагментация рынка означает, что каждый девелопер должен иметь четкое позиционирование (масс-маркет, премиум, комплексное развитие и т.д.)

Дата исследования: 3 февраля 2026 года

Охват данных: 2024-2026 годы (основной фокус — 2025 год)

Источники: РБК Тюмень, ЦИАН.Аналитика, Restate.ru, МегаТюмень, УралПолит, Портал «Мир Квартир», аналитики Всеостройке.рф, независимые эксперты рынка, Делайновое.РФ / Neomaker.ru

Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.

Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.

Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.

С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).

Контакты:

• Сайт: www.neomaker.ru
• Телефон: +7 (922) 110-01-01
• Email: 79221100101@yandex.ru

Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи

Алексей Коноплев