Российский рынок встроенных коммерческих помещений в ЖК - 2025
Рынок встроенных коммерческих помещений в ЖК в 2024–2025 гг. вошёл в стадию структурного роста при высокой избирательности спроса: доля коммерции в новых проектах растёт (типично 3–8%, в продвинутых и элитных проектах 7–11% от жилой площади), формат уходит в сторону малых и средних лотов 50–150 м², а устойчивый спрос обеспечивают повседневные форматы, ПВЗ и «город 15 минут». При этом рост себестоимости и регуляторные ограничения (запрет бассейнов, ограничения по медицине/образованию, дискуссии по ПВЗ) меняют модель продукта: девелоперы всё чаще смотрят на встроенную коммерцию как на часть мастер‑плана и инструмента лояльности, а не только на «кассу здесь и сейчас».
1. Масштаб и доля встроенной коммерции в ЖК
1.1. Доля коммерческих площадей в ЖК
По профильной аналитике по новостройкам и ЖК:
В типичных массовых проектах доля встроенной коммерции на первых этажах составляет 3–8% от общей площади квартир.
В проектах комплексного развития территории и МФК (формат «15‑минутного города») — 8%+, иногда 10–15% (фактически микро‑ТЦ внутри квартала).
В элитных ЖК Москвы коммерция в среднем около 9% от жилой площади (80 тыс. м² в элитном сегменте, введённом за 10 лет), в элитных проектах СПб — 11%.
2. Структура площадей и форматов
2.1. Размер лотов
Сразу несколько исследований фиксируют тренд на укрупнение ЖК, но «дробление» коммерческих лотов:
Наиболее востребованный формат — 50–100 м²:
– около 45% предложения и 48% спроса на рынке встроенной коммерции в ЖК. – основной пул арендаторов: магазины у дома, салоны красоты, мелкие кафе, ПВЗ.
Лоты до 50 м² — высоколиквидный, но более узкий сегмент (иногда «кабины» под узкие услуги).
Площади 100–300 м² занимают ~22% предложения (по петербургской статистике); чаще это супермаркеты, сетевые аптеки, федеральный ритейл.
Лоты 300 м²+ заметно хуже перевариваются рынком, если локация не тянет якорь.
В ряде агломераций (СПб):
— В продаже ~1 175 встроенно‑пристроенных помещений, что составляет 0,8 млн м² или 6% от жилой площади реализуемых новостроек; средний чек — 20–30 млн руб. за лот при тренде на уменьшение площади.
2.2. Якорные и массовые форматы
Сегментация по назначению:
Якоря: продуктовые магазины, «drug‑ритейл» (аптеки, косметика), крупные пекарни/кофейни на углах.
Базовые сервисы: парикмахерские, барбершопы, маникюр, стоматологии (при отсутствии строгих норм), мелкие офисы, турагентства.
Логистические форматы: ПВЗ, дарксторы, курьерские пункты — один из самых стабильных драйверов спроса.
Общепит: небольшие кафе, сетевые и семейные рестораны внутри ЖК, особенно в крупных проектах.
Офис рядом с домом: мини‑коворкинги, кабинеты услуг (юристы, консалтинг, IT‑микроофисы).
3. Спрос, заполняемость и ставки
3.1. Заполняемость и скорость поглощения
Крупные девелоперы фиксируют высокую заполняемость встроенной коммерции:
По данным консалтинга «Петербургская Недвижимость» и Setl Group, заполняемость коммерческих помещений в домах девелопера достигла 84% за полгода после ввода.
Сделки по коммерческой инфраструктуре в ЖК на федеральном уровне стабильно держатся в коридоре 450–500 тыс. м² в год.
Для регионов‑миллионников (Москва, СПб, Екатеринбург и др.) встроенная коммерция в ЖК воспринимается как аналог устойчивого стрит‑ритейла в спальном районе: vacancy в «правильных» проектах держится на низком уровне, а проблемные объекты — либо с ошибками в планировках/витринности, либо с неверным tenant‑mix.
3.2. Ставки продажи
Для ориентира (Москва/СПб и крупные города):
Москва, элитные ЖК:
– средневзвешенная цена коммерции в введённых элитных ЖК — около 1,016 млн руб./м² (данные NF Group на март 2024).
Москва, стрит‑ритейл, помещения до 300 м² (включая встроенные):
– стоимость до 460 тыс. руб./м², год к году +8%.
СПб, массовый сегмент встроенной коммерции:
– по аналитике за 2024 г. коммерческие помещения в новостройках подорожали на 15% за год, средний уровень 220–280 тыс. руб./м² для «нормальных» районов, выше — в премиальных локациях.
3.3. Арендные ставки
Для встроенной коммерции в ЖК (ориентиры по крупным городам):
Базовый диапазон для стрит‑ритейла «у дома»: 24 000–40 000 руб./м²/год (2–3,3 тыс. руб./м²/мес) в спальных районах; выше — на магистралях.
В элитных ЖК (Москва) запрос по аренде: 3 000–10 500 руб./м²/мес, сильно зависит от локации, площади и состояния.
В премиальном стрит‑ритейле (центральные улицы) ставки доходят до 150–160 тыс. руб./м²/год (12,5–13,5 тыс./м²/мес), но это, как правило, не жилые кварталы, а центральные торговые коридоры.
Стрит‑ритейл у ЖК даёт доходность 9–12% годовых и остаётся одним из самых надёжных активов при грамотном выборе локации и tenant‑mix.
4. Тренды 2024–2025: от «первого этажа» к экосистеме
4.1. «Город 15 минут» и мастер‑план коммерции
Крупные девелоперы (А101, ПИК, Setl и др.) последовательно выстраивают концепцию 15‑минутного города: житель должен закрывать основные потребности (еда, сервисы, детские активности, медицина, спорт, офис) в радиусе 10–15 минут пешком.
Ключевые моменты:
Коммерция заранее программируется в мастер‑плане, а не появляется стихийно:
– баланс форматов по кварталу (чтобы не было пяти аптек и ни одного кафе); – разведение «шумных» и «тихих» функций (общепит vs услуги); – увязка с улично‑дорожной сетью и транзитными потоками.
Формируется горизонтальный торговый центр: не один торговый объём, а сеть продуманных точек по периметру ЖК с понятной специализацией.
4.2. Трансформация форматов
Прямые цитаты/тренды из отраслевых обзоров:
Сокращение площадей супермаркетов и рост доли магазинов «у дома».
Увеличение числа дарксторов и пунктов выдачи в ЖК.
Локационные центры (community‑центры) вместо однотипной галереи: кафе, клубы, сервисы в одном узле.
Офис рядом с домом: коворкинги и мини‑офисы на первых этажах или в стилобатах.
Рост гастрономии и локальных кафе, особенно форматов «третье место» (не дом и не офис).
5. Регулирование и ограничения
Сильное отличие 2021–2025 гг. от «прошлого цикла» — жёсткие регуляторные рамки для ряда форматов во встроенной коммерции:
Запрет бассейнов во встроенно‑пристроенных помещениях с 2021 года — фактически блокирует появление полноценных бассейнов и многих термальных форматов в первом этаже ЖК.
Ограничения для медицины и образования в домах с подземными паркингами — затрудняют размещение детских садов, клиник, диагностических центров.
Обсуждаются инициативы по ограничению ПВЗ, хотя это уже укоренившийся и востребованный сервис.
Профессиональное сообщество (RRG, крупные девелоперы) открыто продвигает идею корректировки нормативной базы, чтобы ограничения не убивали качество жизни и экономику коммерческой инфраструктуры.
6. Инвестиционная привлекательность и доходность
6.1. Доходность встроенной коммерции
По обобщённым обзорам коммерческого рынка:
Встроенный стрит‑ритейл/коммерция в ЖК в устойчивых локациях даёт 9–12% годовых (чистыми) при правильном выборе арендаторов и размеров.
В премиальных локациях (центральные улицы, элитные ЖК) доходность ниже по % (6–9%), но выше по устойчивости и капитализации стоимости.
6.2. Модель дохода девелопера
Ключевой сдвиг 2023–2025 гг.:
Ранее застройщики чаще стремились продать встроенную коммерцию лотом (быстрый кэш‑аут, снятие рисков).
Сейчас всё больше проектов переходят к моделям:
– часть коммерции в продаже, часть в удержании (под стрит‑ритейл «у дома»); – создание горизонтального ТЦ под управлением девелопера или партнёра; – продажа уже наполненного объекта инвестору как готового доходного актива.
7. Городские различия (на примере Москвы / СПб / регионов)
7.1. Москва
Высокие цены и плотная застройка приводят к минимизации общей доли коммерции, но максимизации ставки за м².
В элитных проектах — 9% коммерции от жилой площади; средневзвешенная цена ~1,016 млн руб./м², аренда 3 000–10 500 руб./м²/мес.
В стрит‑ритейле (включая встроенные, но на магистралях) аренда растёт, но осенью 2025 зафиксирована коррекция на −3–5% месяц к месяцу при общем годовом росте +3–11%.
7.2. Санкт‑Петербург
Встроенной коммерции в новостройках — ~6% от жилой площади (0,8 млн м² на 1 175 помещений).
За 2024 год коммерция в новостройках дорожала быстрее жилья — на 15–22% против меньшего роста по квартирам.
Арендные ставки на Невском: 5 000–14 000 руб./м²/мес, Петроградская сторона — 4 000–9 500 руб./м²/мес; внутри спальных районов — ниже, но тренд схожий.
7.3. Регионы
Доля встроенной коммерции в ЖК в городах‑миллионниках примерно та же (3–8%), но ценовой уровень ниже.
Важнейший тренд — рост спроса на компактные помещения до 150 м² в спальных районах, подтянутый концепцией «магазин у дома» и развитием e‑com (ПВЗ, dark store, last‑mile).
8. Ключевые тренды на 2025–2030
Сводно по исследованиям отраслевых игроков:
Рост интегрированной коммерции в ЖК – Доля коммерции в новых проектах будет стремиться к 5–8% как стандарту. – В крупных master‑developments — 10–15% и больше. Смещение в сторону малых и средних лотов (50–150 м²) – Максимальная ликвидность и гибкость. – Удар по крупным моноформатным помещениям без разделения на блоки. Street‑retail у дома как ключевой драйвер – Устойчивый спрос от продуктов, сервисов, ПВЗ, гастрономии. – Поддерживается урбанистикой и политикой «15‑минутного города». Рост требований к качеству и мастер‑планированию – От девелопера ожидается не просто «коридор с дверьми», а продуманный tenant‑mix, витрины, логистика, посадочные места, фасады. Регуляторное давление на отдельные форматы – Медицинские, образовательные, бассейны и термы — под ограничениями. – Возможные новые правила для ПВЗ. Инвестиционная поляризация – Лучшие локации в ЖК (углы, выходы к магистралям, соседство с якорями) дают 9–12% годовых и стабильную капитализацию. – Ошибочные планировочные решения и «слепые» первые этажи теряют ликвидность.
9. Практические выводы для девелопера / инвестора
Если прикладывать это к твоим задачам по анализу коммерции в ЖК:
Целевой объём коммерции – Для массового ЖК в спальном районе: 5–8% от жилой площади — баланс между спросом и риском затоваривания. – Для МФК/«районного центра»: можно рассматривать 8–12%+, но только при чётком программировании. Оптимальный размер модулей – Базовый модуль 50–100 м², часть блоков 100–300 м² под якоря (продукты/сети). – Возможность деления крупных модулей на блоки с отдельными входами. Функциональный профиль – Твёрдый must‑have: продукты, аптека, ПВЗ, сервисы «у дома». – Плавающий набор: кафе, фуд‑форматы, детские, услуги, коворкинг — с учётом платежеспособности и конкуренции вокруг. Модель монетизации – Для проекта, где важна капитализация — имеет смысл часть лотов держать в собственности (формируя доходный пул стрит‑ритейла). – Для проектов с упором на быстрый кэш‑флоу — продажа большей части лотов частным инвесторам + контроль tenant‑mix через регламенты. Юридика и регуляторика – При закладке wellness/мед/образования учитывать действующие запреты (бассейны, подземные паркинги). – Для форматов ПВЗ и логистики — мониторить возможные изменения норм.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф — консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления:
Маркетинговые исследования
Best Use анализ
Финансовое моделирование
Концепции коммерции и общественных пространств
Концепции и квартирография ЖК и коттеджных поселков
КОТ (комплексное освоение территории)
Консалтинг по управлению активами
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.). Для дополнительной информации: