РБК: Офисный рынок Екатеринбурга смещается в жилые районы
Вакантность качественных деловых площадей опустилась до исторического минимума, а ставки аренды выросли на треть за 2025 год. Дефицит предложения в традиционном центре вынуждает бизнес искать альтернативы.
Рынок качественных офисов Екатеринбурга достиг точки предельного насыщения. К такому выводу пришли аналитики консалтингового агентства «Делайновое.рф». Вакантность в сегментах А и В+ опустилась до исторических минимумов, а арендные ставки демонстрируют двузначный рост. Сложившийся дефицит предложения при стабильном спросе становится драйвером трансформации офисного рынка и вынуждает участников искать альтернативы за пределами традиционного делового центра.
В отчете агентства зафиксирована минимальная вакантность: в классе А свободно 1,8% площадей, в классе В+ — 1%, в классе В — 4,1%. По оценкам CORE.XP уровень вакантности и вовсе составляет 0,7%.
Дефицит предложения при стабильном спросе ускорил рост ставок. За год аренда в классе А подорожала на 21%, до 3,3 тыс. руб./кв. м в мес., в классе В+ — на 36%, до 2,3 тыс. руб., в классе В — на 13%, до 1,7 тыс. руб. Стоимость продажи офисов на первичном рынке выросла на 37%, до 226,5 тыс. руб./кв. м.
«Особенно примечателен скачок в классе В+ — рост на 36%, до 2,3 тыс. руб./кв. м/мес., — который демонстрирует наибольший интерес со стороны среднего и крупного бизнеса, ищущего оптимальное соотношение цены и качества», — комментирует CEO «Делайновое.рф» Алексей Коноплев.
По словам эксперта, говорить о «потолке» роста ставок в текущих условиях преждевременно. «Прогнозный ввод новых площадей на 2026–2027 годы — 58 тыс. и 40 тыс. кв. м соответственно — ничтожен на фоне существующего дефицита. Это значит, что напряженная ситуация на рынке сохранится как минимум на ближайшие 2–3 года, и ставки будут сохранять восходящую динамику, — считает Коноплев. — Для арендаторов это сигнал заранее фиксировать условия, для инвесторов — возможность войти в актив на восходящем тренде, но с оглядкой на среднесрочную перспективу».
Фото: Анастасия Кеда, РБК Екатеринбург
Рост ставок и нехватка площадей в центре усиливают децентрализацию. Девелоперы фиксируют перенос деловой активности в жилые районы. Основной фактор этого тренда — маятниковая миграция и транспортная перегрузка центра.
«Маятниковая миграция создает пиковую нагрузку на транспортную инфраструктуру: пробки утром на въезде в центр и вечером на выезде стали нормой», — отмечает директор по коммерческой недвижимости ГК «КОРТРОС» Юрий Тараненко и приводит расчеты на примере Академического района: — 30-40 тыс. из 130 тыс. жителей ежедневно ездят на работу в центр и возвращаются вечером.
Снизить этот трафик, уверен девелопер, позволит размещение рабочих мест внутри района, что даст возможность части жителей работать «у дома». В частности, в Академическом уже анонсировали строительство первого офисного здания, которое сможет разместить до 3,5 тыс. сотрудников. «При этом для тех, кто будет приезжать на работу из других частей города, дорога не станет проблемой: они будут двигаться против основного потока маятниковой миграции», — объясняет Тараненко.
В Академическом появится первое офисное здание площадью 31,5 тыс. кв. м. Проект включает 8 этажей и подземный паркинг на 220 машино-мест.
(Фото: документация проекта)
По словам Тараненко, удачный и уже реализованный пример офисной децентрализации в Екатеринбурге — бизнес-центр «Деловой квартал» на Сибирском тракте. Он сохраняет низкую вакантность — свободные площади там появляются редко.
На фоне заметного охлаждения экономики и роста налогового бремени возросшие ставки уже сегодня влияют на решения многих арендаторов, добавляет аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
«Продавцы по инерции пока продолжают повышать цены, оперируя логикой дефицитного рынка и отсутствием выбора в современных бизнес-центрах, но этот аргумент работает лишь для наиболее качественного сегмента, — говорит он. — В массовом сегменте класса В разрыв в ценах продажи и арендных ставок уже сформировал серьезные ограничения для инвесторов. Арендаторы быстрее принимают решения о расширении или оптимизации занимаемых площадей, поэтому ставки быстрее реагируют на изменившийся контекст».
Источник: РБК
