Новости NEOMAKER.RU ДЕЛАЙНОВОЕ.РФ

Исследование обеспеченности российских городов-миллионников торговой недвижимостью 2025

Исследование проведено на основе актуальных данных по 16 городам России с населением свыше 1 млн человек. Анализ включает показатели объемов торговых центров, их количество, обеспеченность на одного жителя и ставки аренды розничных площадей.

КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ

1. СОВЕРШЕННО ИНАЯ ИЕРАРХИЯ, ЧЕМ В ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В отличие от офисной недвижимости, где доминируют Москва и Санкт-Петербург, в торговой недвижимости лидеры находятся в регионах:
  • Екатеринбург: 882.2 м²/1000 жит. (ЛИДЕР по обеспеченности, выше чем у Москвы в 1.76 раза!)
  • Краснодар: 798.9 м²/1000 жит. (второй)
  • Самара: 737.7 м²/1000 жит. (третий)
  • Москва: 500.4 м²/1000 жит. (только 6-е место)
  • Санкт-Петербург: 446.6 м²/1000 жит. (только 7-е место)
Это кардинально отличается от офисного рынка! В торговле региональные города опережают столицы по обеспеченности, но отстают по ставкам аренды.
2. СТАВКИ АРЕНДЫ ОТРАЖАЮТ СТАТУС, А НЕ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ
Здесь виден обратный эффект: чем больше торговых площадей, тем НИЖЕ ставки (за исключением столиц):
  • Москва: 3 167 руб/м²/мес при обеспеченности 500.4 м²/1000 (премиум-позиция)
  • Санкт-Петербург: 2 667 руб/м²/мес при 446.6 м²/1000 (премиум-позиция)
  • Екатеринбург: 2 000 руб/м²/мес при 882.2 м²/1000 (высокая конкуренция)
  • Краснодар: 1 583 руб/м²/мес при 798.9 м²/1000
  • Волгоград: 667 руб/м²/мес при 227.7 м²/1000 (избыток мощностей, низкий спрос)
3. ЧЕТЫРЕХУРОВНЕВАЯ ИЕРАРХИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
УРОВЕНЬ 1 - Сверхобеспеченные города (700+ м²/1000)
  • Екатеринбург (882.2 м²/1000, ставка 2 000 руб/м²/мес)
  • Краснодар (798.9 м²/1000, ставка 1 583 руб/м²/мес)
  • Самара (737.7 м²/1000, ставка 1 500 руб/м²/мес)
Характеристика: Эти города перенасыщены торговыми центрами. Конкуренция высокая, ставки разумные. Екатеринбург лидирует с крупнейшими по размеру ТЦ (в среднем 33 875 м² за объект). Туристические и региональные торговые центры.
УРОВЕНЬ 2 - Хорошо обеспеченные города (480-600 м²/1000)
  • Нижний Новгород (594.2 м²/1000, ставка 1333 руб/м²/мес)
  • Воронеж (519.8 м²/1000, ставка 1000 руб/м²/мес)
  • Москва (500.4 м²/1000, ставка 3167 руб/м²/мес - премиум за счет статуса)
  • Санкт-Петербург (446.6 м²/1000, ставка 2667 руб/м²/мес - премиум за счет статуса)
Характеристика: Динамично развивающиеся рынки с приличной обеспеченностью. Две столицы выпадают из тренда благодаря премиум-позиции и привлекательности для премиум-брендов.
УРОВЕНЬ 3 - Средняя обеспеченность (300-400 м²/1000)
  • Красноярск (390.0 м²/1000, ставка 1083 руб/м²/мес)
  • Казань (379.1 м²/1000, ставка 1250 руб/м²/мес - выше благодаря молодому рынку)
  • Уфа (335.3 м²/1000, ставка 917 руб/м²/мес)
  • Челябинск (322.9 м²/1000, ставка 1000 руб/м²/мес)
  • Новосибирск (299.9 м²/1000, ставка 1333 руб/м²/мес)
Характеристика: Развивающиеся рынки с потенциалом роста. Обеспеченность находится в норме европейских стандартов (400-600 м²/1000). Казань показывает интересное явление: ставки выше, чем в более обеспеченных городах, благодаря молодому и растущему рынку.
УРОВЕНЬ 4 - Дефицит предложения (227-290 м²/1000)
  • Ростов-на-Дону (289.5 м²/1000, ставка 875 руб/м²/мес)
  • Омск (268.6 м²/1000, ставка 792 руб/м²/мес)
  • Пермь (255.9 м²/1000, ставка 833 руб/м²/мес)
  • Волгоград (227.7 м²/1000, ставка 667 руб/м²/мес)
Характеристика: Существует дефицит торговых площадей, но и спрос ниже. Эти города имеют наибольший потенциал для инвестиций в торговую недвижимость. Относительно низкие ставки отражают локальный спрос и экономическую ситуацию.

ПОРТРЕТЫ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ГОРОДОВ

Ранжирование городов по обеспеченности торговой недвижимостью -
Ранжирование городов по ставкам аренды в торговой недвижимости -
Самый "торговый" город: ЕКАТЕРИНБУРГ
  • Показатель: 882.2 м²/1000 жит. (в 1.76 раза выше Москвы!)
  • Месячная ставка: 2 000 руб/м²
  • Средний размер ТЦ: 33 875 м² (самые крупные в регионах)
  • Количество ТЦ: 40
  • Характеристика: Региональный лидер, насыщенный рынок, большие развлекательно-торговые комплексы, туристический центр Уральского ФО
С ОТЛИЧИЕМ в торговле: КРАСНОДАР И САМАРА
  • Краснодар: 798.9 м²/1000 (туристический центр, курортная типология)
  • Самара: 737.7 м²/1000 (крупнейшие по размеру ТЦ - в среднем 34.2 тыс.м²)
Неожиданный лидер: НИЖНИЙ НОВГОРОД
  • Обеспеченность: 594.2 м²/1000
  • Ставки: 1 333 руб/м²/мес (выше, чем во многих более обеспеченных городах)
  • Специфика: Развивающийся рынок со спросом, выходящим за пределы предложения
С ВЫСОКИМ ПОТЕНЦИАЛОМ: ВОЛГОГРАД, ПЕРМЬ
  • Обеспеченность: 227.7-255.9 м²/1000 (ниже нормы)
  • Ставки: 667-833 руб/м²/мес (возможность роста)
  • Инвестиционная привлекательность: ВЫСОКАЯ (дефицит + растущий спрос при относительно низких ставках)

СТАТИСТИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Среднее значение по всем 16 городам (на 1000 жит.): 453 м² ("как в Европе" - прим.консультанта, но распределение по городам неравномерное)
Медиана (на 1000 жит.): 384.6 м²
Разбег: от 227 (Волгоград) до 882 (Екатеринбург) м²/1000 жит.
Стандартное отклонение: 204.2 м² (менее вариативно, чем офисная недвижимость)
Международная норма для развитых городов: 400-600 м²/1000 жит.
Вывод: 5 городов выше нормы (Екб, Кр, Самара, НН, Воронеж), 4 в норме (Москва, СПб, Красноярск, Казань), 7 городов - ниже нормы.
Месячные ставки аренды:
  • Среднее значение: 1375 руб/м²/мес
  • Медиана: 1167 руб/м²/мес
  • Минимум: 667 руб/м²/мес (Волгоград)
  • Максимум: 3167 руб/м²/мес (Москва)
Структура ТЦ:
  • Общее количество ТЦ в 16 городах: 873
  • Доля Москвы: 42.5% всех ТЦ
  • Средний размер ТЦ в России: 20 943 м²
  • Медиана размера: 18 214 м²

ОТЛИЧИЯ ТОРГОВОЙ И ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

КЛЮЧЕВЫЕ ТРЕНДЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2025

✓ Рост ввода в регионах (особенно в городах 3-4 уровня, где дефицит)

✓ Переориентация с крупных ТЦ на компактные форматы в ЖК, КОТ

✓ Общепит и сервисные пространства становятся якорями

✓ Локальные бренды вытесняют международные (из-за санкций)

✓ Mixed-use комплексы (жилье + торговля + услуги) - новый стандарт

РЕЗЮМЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ

Анализ 16 городов-миллионников России по торговой недвижимости выявил три четких инвестиционных сценария с различными профилями риска-доходности. Рынок демонстрирует интересный феномен: региональные города предлагают либо высокую доходность при высоком риске (Волгоград, Пермь, Омск), либо управляемую доходность с управляемыми рисками (Казань, Красноярск), либо стабильность с низкой волатильностью (Екатеринбург, Краснодар).
Для консервативного инвестора (горизонт 5+ лет, минимум 8% ROI):

→ Екатеринбург, Краснодар, Нижний Новгород

✓ Доходность: 10-12% годовых

✓ Риск: Минимальный

✓ Стратегия: Долгосрочная аренда якорным тенантам

Для сбалансированного инвестора (баланс риска и доходности):

→ Казань, Красноярск, Воронеж

✓ Доходность: 15-20% годовых

✓ Риск: Управляемый

✓ Стратегия: Развитие города + рост ставок + диверсификация тенантов

Для агрессивного инвестора (горизонт 3-5 лет, готовность к риску):

→ Волгоград, Пермь, Омск, Ростов-на-Дону

✓ Доходность: 20-30% годовых

✓ Риск: Высокий

✓ Стратегия: Активное управление, нишевые форматы, потенциал выхода через продажу

Все данные актуальны на 1 декабря 2025 года. Источники: Neomaker.ru, Nikoliers (июль 2025), NF Group, КФФР, Kommersant (июль 2025), ShopAndMall.ru, CRE.ru, FDRealty.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.

Neomaker.RU / Делайновое.рф — консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.

Ключевые направления:

  • Маркетинговые исследования
  • Best Use анализ
  • Финансовое моделирование
  • Концепции коммерции и общественных пространств
  • Концепции и квартирография ЖК и коттеджных поселков
  • КОТ (комплексное освоение территории)
  • Консалтинг по управлению активами

С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).

Для дополнительной информации:


Алексей Коноплев
2025-12-06 15:24 Аналитика