Трансформация ТЦ: Курс на малые форматы, рекордный ввод, новые риски и неочевидные точки роста
В 2025 году рынок торговых центров (ТЦ) России демонстрирует рекордный с 2021 года ввод новых объектов: за 9 месяцев открыто 40 ТЦ общей арендопригодной площадью (GLA) 356 тыс. кв. м, что на 40% превышает аналогичный период 2024 года в I полугодии (157,8 тыс. кв. м).
Более половины (53%, или 25 объектов на 187 тыс. кв. м) приходится на регионы за пределами Москвы и Санкт-Петербурга — это максимум с 2021 года, когда регионы дали 449 тыс. кв. м.
Средняя площадь новых ТЦ сократилась втрое — с 23 тыс. кв. м в 2021 году до 9 тыс. кв. м сейчас, отражая тренд на компактные районные «комьюнити-центры». Прогноз на конец года — 544–618 тыс. кв. м, включая крупные проекты вроде Avenue Sever в Москве (60 тыс. кв. м).
География и ключевые проекты ввода
В регионах лидируют Ставрополь («Солнечный», 13,2 тыс. кв. м), Казань («Мегастиль», 12,8 тыс. кв. м), Кемерово («Гранд Сити», 30 тыс. кв. м) и Иркутск («СолнцеМолл», 13,6 тыс. кв. м).
Москва получила 13 ТЦ на 111 тыс. кв. м (31% от общего ввода), с лидерами «Ботаника Молл» (28,5 тыс. кв. м) и «ЗУМ. Универмаг Зиларт» (16,7 тыс. кв. м); ожидается еще 89 тыс. кв. м к декабрю.
Санкт-Петербург открыл 2 объекта на 58 тыс. кв. м («Лондон Парк» — 32 тыс. кв. м, Nebo — 25,7 тыс. кв. м), с планами на Hollywood (60 тыс. кв. м), что даст рекордные 138 тыс. кв. м с 2013 года. Этот сдвиг к регионам и малым форматам связан с завершением отложенных проектов, а не с новым бумом строительства.
Вакантность и сроки заполнения
В московских ТЦ вакантность достигла 5,1% (+0,4 п.п. за квартал), с прогнозом 7,7% к концу года, хотя в 2023-м была 8,2%; в ключевых объектах — 5,2–5,5%, минимум за 10 лет.
В регионах рост свободных площадей слабее, но новые ТЦ стартуют с 30–40% вакансии, а время заполнения арендаторами выросло с 7 до 12+ месяцев, снижая доходность.
«Мертвые якоря» (пустующие крупные помещения) увеличились на 21%, ускоряя моральную деградацию старых ТЦ.
Посещаемость, fashion и развлечения
Посещаемость ТЦ по России снизилась на 3% за I полугодие, с обвалом в fashion на 25–30% (трафик -6% по стране, -9% в Москве). Fashion — 33% новых арендаторов и 38% закрытий (45% и 52% по площади); маржинальность сегмента упала на 3–5 п.п. из-за ухода якорей и смещения трафика.
Развлечения растут: +2,8 п.п. открытий, +10 п.п. по площади; 62% арендаторов в новых ТЦ — локальные бренды, 11% — пункты выдачи онлайн-заказов.
Потребительские тренды и каннибализация
48% россиян сократят покупки в ТЦ в 2025 году, усиливая «эффект каннибализации»: трафик перетекает от старых (62% устаревших) к новым объектам, не растя в абсолюте.
Растут фуд-холлы (+23% YOY оборота на кв. м), досуговые кластеры, шоурумы; иностранных брендов всего +9 за полгода (вдвое меньше 2024-го). Успешные ТЦ — у транспортных хабов и жилых кварталов, воплощая концепцию «15-минутный город».
Риски и угрозы для собственников
Оживление ввода не гарантирует прибыли: >200 ТЦ рискуют банкротством, вакантность растет в несоответствующих трендам объектах. Рост «мертвых якорей» на 21% ускоряет деградацию старого формата; ритейлеры фокусируются на оптимизации, а не экспансии. В регионах ввод может упасть на 11% к прошлому году (280 тыс. кв. м).
Перспективные ниши и стратегии
"Взрослые" (55+) возвращаются за «клубными» сервисами — wellness, льготное питание (+15% аудитории YOY). Рекомендуются pop-up фуд-холлы, перепланировка якорей под обучение/шоурумы, гибридные склады последней мили. Собственники должны привлекать востребованных арендаторов для роста посещаемости.
Исходные данные:
1️⃣ Свежие объёмы и динамика строительства
❯ 40 новых ТЦ открыты за 9 месяцев 2025 года — рекорд с 2021 года. ❯ 157,8 тыс. кв. м новых площадей — I полугодие 2025 (+40% к 2024 г.), ожидается 544 тыс. кв. м до конца года. ❯ >50% новых объектов — в регионах, не столицах. ❯ Средняя площадь новых ТЦ сократилась втрое: с 23 тыс. кв. м (2021) до 9 тыс. кв. м (2025).
2️⃣ Динамика свободных площадей
❯ 5,1% — вакантность в московских ТЦ (рост на 0,4 п.п. за квартал), прогноз на конец года — 7,7%; 2023 было 8,2%. ❯ В регионах — менее выраженный рост пустующих помещений.
3️⃣ Посещаемость и структура арендаторов
❯ –3% посещаемость ТЦ за I полугодие 2025 по стране. ❯ –25–30% падение fashion-сегмента за полгода. ❯ 33% новых арендаторов и 38% закрытий — fashion, по площади 45% и 52% соответственно. ❯ Развлечения: +2,8 п.п. открытий, +10 п.п. по площади.
4️⃣ Потребительские тренды
❯ 48% россиян планируют сократить покупки в 2025 году. ❯ 62% — доля устаревших ТЦ в стране. ❯ Растёт сегмент фуд-холлов, досуговых кластеров, шоурумов для онлайн-заказов. ❯ 9 новых иностранных брендов за полгода (вдвое меньше, чем в 2024).
5️⃣ Риски, нестандартные выводы и стратегические инсайты
❗️ Увеличение числа новых ТЦ скрывает «эффект каннибализации»: трафик перераспределяется между новыми и старыми объектами, а не растёт в абсолюте. ❗️ Рост доли малых ТЦ («комьюнити-центров»), воплощающих принцип «15-минутного города» — это новый стандарт рынка для массового покупателя. ❗️ Концентрация успешных ТЦ около транспортных узлов и густонаселённых жилых кварталов становится не тенденцией, а правилом выживания. ❗️ Маржинальность fashion за квартал снизилась на 3–5 п.п. по причине ухода крупных якорных игроков и смещения трафика в еду/развлечения. ❗️ Самое быстрорастущее направление по марже — локальные food&beverage-зоны (+23% YOY оборота на 1 кв. м). ❗️ Оживление рынка новых ТЦ не гарантирует доходности для собственников: время заполнения эффективным пулом арендаторов выросло с 7 до 12+ месяцев. ❗️ Основная угроза ближайших лет — не закрытие, а ускоряющаяся моральная деградация старого формата: число «мертвых якорей» (пустующих крупных помещений) в тек. году выросло на 21%.
6️⃣ Перспективные ниши и поведенческие экспериментальные стратегии
❯ Старшие поколения возвращаются в ТЦ за «клубными» сервисами — льготное питание, wellness и «точки заботы» (+15% YOY прирост аудитории 55+). ❯ 62% арендаторов в новых ТЦ — местные бренды и сервисы. ❯ Быстрые пилотные проекты: сезонные pop-up-фудхоллы, быстрая перепланировка бывших anchor-зон под обучение или шоурумы. ❯ 11% новых арендаторов — сервисы выдачи онлайн-заказов и last mile.
По источникам: CORE.XP (10'25), NBJ (10'25), Retail.ru (07'25), dp.ru (05'25), Коммерсантъ (10'25, 11'24), Focus.bi (03'25), IBC Real Estate (10'25), Shopandmall.ru (05'25), Banki.ru (07'25), Uldelo.ru (08'25), Officenavigator.ru (06'25), rg.ru (01'21), Freedome-realty.ru (05'25), Idre.pro (06'25), Союз торговых центров России (05'25), Российский Совет Торговых Центров (10'25), NF Group (05'25), Национальная Ассоциация Сетевой Торговли (10'25), Минпромторг РФ (10'25)
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф — консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления:
Маркетинговые исследования
Best Use анализ
Финансовое моделирование
Концепции коммерции и общественных пространств
Концепции и квартирография ЖК и коттеджных поселков
КОТ (комплексное освоение территории)
Консалтинг по управлению активами
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.). Для дополнительной информации: